Zwiększenie integracji społecznej mieszkańców i wzmocnienie więzi społecznych poprzez rewitalizację obiektów i terenów w Elbląskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Sielanka” w obszarze 01

Postępowanie prowadzone jest w trybie przetargu nieograniczonego zgodnie z zasadą konkurencyjności określoną w Wytycznych w zakresie kwalifikowalności wydatków na lata 2021–2027. Zamówienie nie podlega ustawie Prawo zamówień publicznych z dn. 11.09.2019 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1605 z późn. zm.) — stosuje się wewnętrzny Regulamin ESM „Sielanka” uchwalony uchwałą Rady Nadzorczej nr 6/2025 z dn. 27.10.2025 r. Nie dotyczy trybu zamówienia z wolnej ręki.

W dokumencie SWZ nie określono wyraźnej wartości szacunkowej zamówienia ani kwoty budżetu Zamawiającego. Projekt jest współfinansowany ze środków programu regionalnego Funduszu Europejskiego dla Warmii i Mazur 2021–2027 (priorytet FEWM.12, działanie FEWM.12.01 Rewitalizacja obszarów miejskich). Podstawa dofinansowania: umowa nr FEWM.12.01-IZ.00-0014/24-00 z dnia 19.08.2025 r. Zapisy zastrzeżeniowe wskazują, że Zamawiający może unieważnić przetarg, jeżeli suma zaoferowanych cen będzie wyższa od budżetu przewidzianego na realizację zamówienia (pkt A.8.2), jednak sama wysokość budżetu nie została ujawniona w SWZ.

• Termin składania ofert: 08.07.2026 r., godz. 11:00 (s. 13). Oferty złożone po terminie nie będą rozpatrywane.
• Otwarcie ofert: 08.07.2026 r., godz. 11:00, w siedzibie Zamawiającego (świetlica, pok. nr 20) (s. 13).
• Pytania do SWZ: należy składać za pośrednictwem Portalu Baza Konkurencyjności co najmniej 7 dni przed upływem terminu składania ofert (s. 11). Zamawiający odpowiada w terminie 2 dni roboczych i może przedłużyć termin składania ofert o 3 dni (s. 11).

O udzielenie zamówienia mogą ubiegać się Oferenci spełniający następujące warunki: W okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert (lub krótszym, jeśli działalność jest prowadzona krócej):

• Część nr 1 – co najmniej 1 wymiana dźwigów osobowych w użytkowanych budynkach o wysokości powyżej 8 kondygnacji.
• Części nr 2–5 – co najmniej 1 dobudowa szybu z platformą dźwigową lub dźwigiem osobowym w/do użytkowanego budynku o wysokości powyżej 2 kondygnacji. Potwierdza się dokumentem (np. umowa + protokół odbioru, referencje) – załącznik nr 7. W przypadku wspólnego ubiegania się oceniana jest łączna wiedza i doświadczenie. Dla Części nr 1:
• kierownik robót budowlanych z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi bez ograniczeń i co najmniej 1 zadaniem obejmującym montaż/wymianę dźwigu osobowego w okresie ostatnich 3 lat;
• osoba ze świadectwem kwalifikacyjnym SEP w zakresie eksploatacji i dozoru urządzeń elektroenergetycznych do 1 kV. Dla Części nr 2–5:
• projektant z uprawnieniami architektonicznymi bez ograniczeń;
• projektant z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi bez ograniczeń;
• kierownik robót budowlanych (jw.) z doświadczeniem w montażu/wymianie dźwigu w okresie ostatnich 3 lat;
• osoba ze świadectwem SEP do 1 kV. Wymagane jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) z minimalną sumą ubezpieczenia:
• Część nr 1 – 300 000,00 zł
• Części nr 2–5 – po 100 000,00 zł

Zamawiający stosuje trzy kryteria oceny ofert (dla każdej z 5 części zamówienia): 1. Cena – waga 80%. Punktacja: (cena oferty najniższej ÷ cena oferty ocenianej) × 80. 2. Okres gwarancji na realizowane roboty – waga 10%. Wymagane minimum 60 miesięcy, maksimum brane do oceny 84 miesiące. Oferta z okresem krótszym niż 60 miesięcy podlega odrzuceniu. Punktacja: (okres gwarancji oferty ocenianej ÷ najdłuższy oferowany okres gwarancji) × 10.

W dostarczonym fragmencie SWZ nie zawarto szczegółowego opisu kar umownych, stawek procentowych, sankcji za opóźnienie, maksymalnych limitów kar, postanowień o sądzie polubownym vs powszechnym, zasad aneksowania umowy ani siły wyższej w formie odrębnego rozdziału lub wyczerpującej regulacji. Z dokumentu można wyodrębnić jedynie następujące zapisy o charakterze sankcyjnym:

• Nieprzedłożenie polisy OC (wymóg ciągłości ubezpieczenia) uprawnia Zamawiającego do kary umownej w wysokości 5.000,00 zł za każde naruszenie, po uprzednim pisemnym wezwaniu Wykonawcy do przedłożenia odpisu polisy w terminie 7 dni (s. 14–15, pkt B.12.6.3).

Podwykonawstwo: Zamawiający dopuszcza realizację części zamówienia przez podwykonawców pod warunkiem wskazania w ofercie części zamówienia powierzanych podwykonawcy oraz jego danych. Oferent może polegać na wiedzy, doświadczeniu i potencjale technicznym podwykonawców — wymagane jest pisemne zobowiązanie podwykonawcy do oddania zasobów na okres realizacji zamówienia (s. 5, 8–9). Zmiany umowy: Zamawiający dopuszcza zmianę terminu zakończenia robót na wniosek Wykonawcy w przypadku: (a) niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemożliwiających robotę zgodnie z technologią, (b) zdarzeń nieprzewidzianych np. pandemii. Dopuszcza się również wcześniejszą realizację prac w porozumieniu z Zamawiającym (s. 5–6). Pozostałe istotne postanowienia zawarte są we wzorze umowy (załącznik nr 2 do SWZ). Kaucja gwarancyjna (zabezpieczenie należytego wykonania umowy): Wybrany Oferent wnosi kaucję gwarancyjną w pieniądzu lub gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej w terminie 3 dni przed podpisaniem umowy. Wysokość zabezpieczenia dla każdej części nie może być niższa niż wysokość wadium (10.000,00 zł dla części nr 1, 5.000,00 zł dla części nr 2–5). Wadium wniesione w pieniądzu może zostać zaliczone na poczet kaucji. Gwarancja musi być bezwarunkowa, na pierwsze żądanie, ważna do 15. dnia od ostatniego dnia udzielanej gwarancji należytego wykonania (s. 14–15). Ubezpieczenie OC: Wybrany Oferent przedkłada polisę OC na 3 dni przed podpisaniem umowy. Suma ubezpieczenia nie może być niższa niż: 300.000,00 zł dla części nr 1, 100.000,00 zł dla części nr 2–5. Ubezpieczenie musi być utrzymane przez cały okres realizacji oraz czas trwania rękojmi i gwarancji. Nieprzedłożenie kolejnej polisy uprawnia Zamawiającego do kary umownej w wysokości 5.000,00 zł za każde naruszenie, po pisemnym wezwaniu w terminie 7 dni (s. 14–15). Wizja lokalna: Zamawiający zaleca przeprowadzenie wizji lokalnej w celu dokonania pomiarów i zapoznania się z terenem — brak udziału nie stanowi podstawy do odrzucenia oferty, ale wyklucza roszczenia związane z błędnym skalkulowaniem ceny (s. 5). Oferty wariantowe i częściowe: Zamawiający nie dopuszcza ofert wariantowych.

Wymagane dokumenty i oświadczenia składane wraz z ofertą (Rozdział B.3 SWZ, s. 8–10):

1. Zaakceptowany wzór umowy – Załącznik nr 2.
2. Informacje o spełnieniu kryteriów technicznych – Załączniki nr 3.1 ÷ 3.5 (odrębnie dla każdej części zamówienia).
3. Oświadczenie dot. konserwacji, napraw i dostępności części zamiennych – Załącznik nr 4.
4. Oświadczenie o spełnieniu warunków udziału – Załącznik nr 5.
5. Wykaz robót (Załącznik nr 7) – roboty budowlane z ostatnich 5 lat, z podaniem wartości, przedmiotu, dat i odbiorców, wraz z dokumentami potwierdzającymi (np. umowy, protokoły odbioru, referencje).
6. Wykaz osób (Załącznik nr 8) – osoby kluczowe wraz z dokumentami potwierdzającymi kwalifikacje (uprawnienia budowlane, zaświadczenie o przynależności do izby, świadectwo SEP, oświadczenie kierownika o realizacji min. 1 zadania z montażem/wymianą dźwigu).
7. Dowód wniesienia wadium.
8. Klauzula informacyjna RODO – Załącznik nr 10.
9. Oświadczenie RODO – Załącznik nr 11.
10. Oświadczenie sankcyjne (Rosja/Ukraina) – Załącznik nr 12.
11. Oświadczenie o braku powiązań z Zamawiającym – Załącznik nr 9.
12. Oświadczenie o braku podstaw do wykluczenia – Załącznik nr 6 (każdy z Oferentów wspólnie ubiegających się składa oddzielnie).
13. Aktualny odpis z KRS/CEIDG – wystawiony nie wcześniej niż 6 miesięcy przed terminem składania ofert.
14. Zaświadczenie z US – niezaleganie z podatkami, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed terminem składania ofert.

Brak opublikowanych pytań i odpowiedzi w treści SWZ. SWZ przewiduje jedynie procedurę zadawania pytań za pośrednictwem Portalu Baza Konkurencyjności (BK2021), w terminie do 7 dni przed upływem terminu składania ofert, z odpowiedzią zamawiającego w terminie 2 dni roboczych.

Analiza SWZ ujawnia następujące potencjalne sygnały ostrzegawcze: 1. Długi termin realizacji przy wysokich wymogach gwarancyjnych — termin rozpoczęcia robót: 04.01.2027 r., zakończenia: 01.08.2029 r. (ok. 31 miesięcy). Wymagana gwarancja minimum 60 miesięcy, maksymalnie 84 miesiące — łączne zobowiązanie gwarancyjne może sięgać nawet ~11 lat od rozpoczęcia. 2. Wysokie wadium i OC w relacji do struktury zamówienia — wadium dla części nr 1 wynosi 10.000,00 zł, dla części nr 2–5 po 5.000,00 zł każda. Minimalna suma ubezpieczenia OC dla części nr 1 wynosi 300.000,00 zł, dla pozostałych części po 100.000,00 zł. Przy składaniu oferty na wszystkie części suma OC musi być skumulowana (700.000,00 zł). 3. Ryzyko odrzucenia oferty z powodu wad formalnych gwarancji wadialnej — SWZ wymaga, by gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa była złożona wyłącznie w postaci elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym gwaranta. Przekazanie skanu dokumentu papierowego skutkuje odrzuceniem oferty. Zamawiający weryfikuje podpis — brak możliwości weryfikacji także skutkuje odrzuceniem.