Rozstrzygnięty
Budowa magazynu OLiOC – Kraków
Powiat Krakowski3 aktualne · 95 w archiwum·NIP 6772364194·małopolskie
Składanie ofert: 20 lipca 2026
Rozstrzygnięcie
Kto wygrał, za ile i ilu było chętnych.
WygrałaImpuls Contractor Sp. z o.o.
Kwota oferty2 989 000,00 zł
Złożonych ofert7
Widełki ofert2 989 000,00 zł – 4 342 595,36 zł
Najtańsza oferta wygrałatak
Przedmiot zamówienia
AI- Część 1 (usługa — projekt): opracowanie kompletnej dokumentacji projektowo-kosztorysowej (projekt budowlanego i wykonawczego wszystkich branż, przedmiary, kosztorysy szczegółowe R/M/S, specyfikacje, BIOZ, harmonogram) w 3 egz. papierowych + cyfrowej, wraz z uzyskaniem decyzji, pozwoleń i uzgodnień administracyjnych.
- Część 2 (roboty budowlane): budowa magazynu o konstrukcji stalowej (~600 m², 1 kondygnacja) z instalacjami elektryczną, oświetleniową, odgromową, sanitarną, wentylacyjną, przeciwpożarową, teletechniczną, monitoringiem CCTV, SSWiN, kontrolą dostępu, posadzką przemysłową żywiczną, obudową z płyt warstwowych, dachem dwuspadowym z naświetlem 15 m, 3 bramy przemysłowe, boks magazynowy z siatki stalowej, zagospodarowaniem terenu (dojazdy, plac manewrowy, nawierzchnie kostkowe, odwodnienie, ogrodzenie, oświetlenie zewnętrzne), przygotowaniem terenu i organizacją placu budowy.
- Część 3 (usługa — powykonawcza): dokumentacja powykonawcza, instrukcje eksploatacji i konserwacji, instrukcja BHP, szkolenie personelu Zamawiającego, nadzór autorski, serwis w okresie gwarancji.
Trudność: wysoka
Duży zakres obejmujący wiele branż instalacyjnych i konstrukcyjnych, złożoność techniczna konstrukcji stalowej i instalacji, wymogi planistyczne (MPZP, strefa SU, ograniczenia niwelacji) oraz konieczność uzyskania decyzji administracyjnych i koordynacji na wielu etapach.
Terminy realizacji
Termin wykonania
120 dni od podpisania umowy, nie później 30.11.2026 r.
120 dni od podpisania umowy, nie później 30.11.2026 r.
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (20 lipca)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Pytania i odpowiedzi
11Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Status planistyczny działki nr 213/7 — jednostka planistyczna 01.ZPU.16
W pkt 1.1.2 PFU Zamawiający wskazał, że „teren działki nr 213/7 nie został objęty wyodrębnioną jednostką planistyczną ani oznaczony symbolem funkcjonalnym określającym przeznaczenie terenu”. Z części graficznej obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nr 01 dla miejscowości Batowice, zatwierdzonego uchwałą Nr XXVIII/56/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 28.07.2005 r. (zmienioną uchwałą Nr XIV/17/2020 z dnia 30.01.2020 r.), wynika natomiast, że działka nr 213/7 położona jest w terenie oznaczonym symbolem 01.ZPU.16 — tereny zieleni urządzonej wraz z obiektami kubaturowymi (§ 20 uchwały), dla którego plan określa przeznaczenie podstawowe, przeznaczenie dopuszczalne oraz szczegółowe zasady zagospodarowania i warunki zabudowy. Rozbieżność ta ma zasadnicze znaczenie dla oceny wykonalności przedmiotu zamówienia i kalkulacji oferty.
Czy Zamawiający potwierdza, że działka nr 213/7 położona jest w terenie 01.ZPU.16 w rozumieniu § 20 uchwały Nr XXVIII/56/2005, a informacja zawarta w pkt 1.1.2 PFU o braku wyodrębnionej jednostki planistycznej jest omyłką?
Prosimy o udostępnienie wykonawcom aktualnego wypisu i wyrysu z MPZP dla działki nr 213/7 wraz ze skorowidzem ustaleń szczegółowych (załącznik nr 1 do uchwały) dla terenu 01.ZPU.16 oraz o odpowiednią modyfikację treści PFU.
Zamawiający informuje, że Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dostępny w Biuletynie Informacji Publicznej Urzędu Gminy Zielonki w zakładce ,,Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki w granicach administracyjnych miejscowości Batowice’’.
Zamawiający potwierdza, że działka 213/7 jest położona na terenie 01.ZPU.16 w rozumieniu § 20 uchwały Nr XXVIII/56/2005 zgodnie z częścią graficzną obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 01 w granicach administracyjnych miejscowości Batowice.
Jednocześnie Zamawiający informuje, że zapis zawarty w pkt 1.1.2 PFU – Programu Funkcjonalno-Użytkowego podlega doprecyzowaniu w zakresie jego brzmienia, celem zapewnienia jednoznaczności interpretacyjnej.
W związku z powyższym do postępowania zostaje załączona zaktualizowana wersja PFU w kwestii wskazania, że teren działki nr 213/7 został objęty wyodrębnioną jednostką planistyczną i oznaczony symbolem funkcjonalnym określającym przeznaczenie terenu 01.ZPU.16. Zmiana w PFU polega na uszczegółowieniu i doprecyzowaniu informacji o Uwarunkowaniach wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
2Zgodność funkcji magazynowej z przeznaczeniem terenu ZPU i limit 30% przeznaczenia dopuszczalnego
Zgodnie z § 20 uchwały Nr XXVIII/56/2005 przeznaczeniem podstawowym terenu ZPU jest zieleń urządzona (parki, parki leśne, dworskie, zieleńce, skwery) wraz z obiektami i urządzeniami usług służącymi do obsługi ruchu turystycznego. Usługi związane z funkcją magazynową stanowią wyłącznie przeznaczenie dopuszczalne (§ 20 ust. 3 pkt 3), przy czym zgodnie z § 20 ust. 4 pkt 1 łączna powierzchnia terenów związanych z przeznaczeniem dopuszczalnym nie może stanowić więcej niż 30% powierzchni działki budowlanej lub terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym.
Przedmiot zamówienia obejmuje wyłącznie funkcję magazynową wraz z obsługą komunikacyjną (budynek ok. 628 m², plac manewrowy dla pojazdów ciężarowych, dojazdy, miejsca postojowe), bez realizacji przeznaczenia podstawowego. Z koncepcji architektonicznej (rys. A.00) wynika, że suma powierzchni zabudowy i utwardzeń może przekraczać 30% powierzchni działki (4711 m²). W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że przeznaczenie dopuszczalne ma charakter uzupełniający względem podstawowego i nie może go zastępować ani dominować w zagospodarowaniu terenu.
a) Czy Zamawiający dysponuje stanowiskiem organu administracji architektoniczno-budowlanej, opinią urbanistyczną lub stanowiskiem Wójta Gminy Zielonki potwierdzającym dopuszczalność realizacji samodzielnego obiektu magazynowego na terenie 01.ZPU.16 jako inwestycji zgodnej z planem miejscowym? Jeżeli tak — prosimy o ich udostępnienie.
b) Czy Zamawiający potwierdza, że projekt zagospodarowania terenu ma zostać zbilansowany w taki sposób, aby łączna powierzchnia zabudowy i utwardzeń (przeznaczenie dopuszczalne) nie przekraczała 30% powierzchni terenu inwestycji, a pozostała część działki (min. ok. 70%) ma zostać zagospodarowana jako zieleń urządzona w rozumieniu § 8 ust. 1 pkt 20 uchwały, tj. skomponowana według projektu zieleni stanowiącego składnik projektu zagospodarowania terenu — i że koszt wykonania tak rozumianej zieleni urządzonej należy uwzględnić w cenie oferty?
c) Czy w związku z powyższym Zamawiający dopuszcza ograniczenie powierzchni utwardzonych (w tym placu manewrowego i liczby miejsc postojowych) względem koncepcji stanowiącej część graficzną PFU, jeżeli będzie to konieczne dla zachowania zgodności z § 20 ust. 4 pkt 1 planu?
a) Zamawiający nie posiada dokumentów potwierdzających dopuszczalność realizacji samodzielnego obiektu magazynowego na terenie 01.ZPU.16 jako inwestycji zgodnej z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i nie dysponuje stanowiskiem organu administracyjnego.
Możliwość realizacji obiektu magazynowego na przedmiotowym terenie zgodnie z zapisami Programu Funkcjonalno-Użytkowego wynika z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
b) Dokumentacja projektowa winna być opracowana zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Według informacji zawartych w Programie Funkcjonalno-Użytkowym Zamawiający dopuszcza modyfikację przyjętych wskaźników powierzchniowych celem zapewnienia zgodności z obowiązującym aktem planistycznym, co odnosi się do całości planowanej inwestycji, w tym również powierzchni zieleni urządzonej w rozumieniu § 8 ust.1 pkt 20 uchwały.
c) Zgodnie z informacjami zawartymi w Programie Funkcjonalno-Użytkowym pkt 3. CZĘŚĆ GRAFICZNA – KONCEPCJA ARCHITEKTONICZNA Zamawiający dopuszcza możliwość modyfikacji wskaźników określonych w ww. opracowaniu ze wskazaniem na zapis stanowiący: „Część graficzna stanowi koncepcję poglądową i służy wyłącznie do zobrazowania zamierzenia inwestycyjnego. Przedstawione rozwiązania mogą ulec zmianie na etapie opracowania dokumentacji projektowej w celu zapewnienia zgodności z MPZP”.
3Strefy polityki przestrzennej dla terenu 01.ZPU.16 (strefa przyrodnicza „P”, strefa konserwatorska, strefa zalewowa „Z”)
Rozdział IV uchwały Nr XXVIII/56/2005 ustanawia strefy polityki przestrzennej, których zasięg dla poszczególnych terenów wynika ze skorowidza ustaleń szczegółowych (załącznik nr 1) oraz rysunku planu. W szczególności w strefie przyrodniczej „P” (§ 33) lokalizacja obiektów kubaturowych jest dopuszczalna wyłącznie pod warunkiem zachowania 85% terenów biologicznie czynnych w ramach działki, obowiązuje zakaz lokalizacji parkingów powyżej 20 stanowisk oraz zakaz realizacji ogrodzeń trwałych na podmurówkach. Objęcie terenu 01.ZPU.16 strefą „P” czyniłoby przedmiot zamówienia w kształcie opisanym w PFU niewykonalnym bez zmiany planu miejscowego. PFU nie zawiera żadnej informacji o strefach polityki przestrzennej obowiązujących dla terenu inwestycji.
a) Czy teren 01.ZPU.16 (działka nr 213/7) objęty jest strefą przyrodniczą „P”, strefą ochrony konserwatorskiej, strefą zalewową „Z” lub strefą ochrony pośredniej ujęcia wody „SU”? Prosimy o jednoznaczne wskazanie na podstawie skorowidza ustaleń szczegółowych i rysunku planu.
b) W przypadku objęcia terenu strefą „P” — czy Zamawiający potwierdza, że wymóg zachowania 85% powierzchni biologicznie czynnej uniemożliwia realizację przedmiotu zamówienia w parametrach określonych w PFU, i jaki tryb postępowania przewiduje w takiej sytuacji (zmiana umowy, odstąpienie, zmiana lokalizacji)?
c) Jaki minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej należy przyjąć do kalkulacji oferty? Zwracamy uwagę, że pkt 1.1.4 lit. b tabela poz. 9 PFU („zgodnie z wymaganiami MPZP”) nie pozwala na wycenę tego elementu, ponieważ § 20 planu nie określa wskaźnika wprost, a jego wartość zależy od stref, o których mowa powyżej.
a) Zgodnie z częścią graficzną obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 01 w granicach administracyjnych miejscowości Batowice działka nr 213/7 znajduje się w granicach strefy ochrony pośredniej wewnętrznej ujęcia wody ,,SU’’. W związku z powyższym zagospodarowanie i sposób użytkowania przedmiotowego terenu należy realizować z uwzględnieniem ustaleń oraz ograniczeń określonych w treści uchwały Nr XXVIII/56/2005 (z późn. zm.).
b) Zgodnie z częścią graficzną obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 01 w granicach administracyjnych miejscowości Batowice przedmiotowa działka nr 213/7 zlokalizowana jest poza granicami strefy przyrodniczej ,,P’’.
c) Zamawiający wyjaśnia, że wskaźniki powierzchniowe należy przyjąć w ten sposób, iż łączna powierzchnia związana z realizacją inwestycji, tj. powierzchnia zabudowy oraz powierzchnie utwardzone winny stanowić 30% powierzchni terenu. Natomiast pozostałą część obszaru należy zagospodarować z zachowaniem wysokiego udziału powierzchni biologicznie czynnej, przy czym minimalny wskaźnik tej powierzchni należy przyjąć na poziomie 65–70%.
4Geometria dachu — sprzeczność koncepcji architektonicznej z § 13 planu miejscowego
Zgodnie z § 13 uchwały (warunki dla budynków gospodarczych związanych z działalnością gospodarczą, w tym magazynową) dach powinien być dwuspadowy lub czterospadowy, symetryczny, o nachyleniu połaci głównych 35°–45°, z maksymalną wysokością kalenicy 7 m, z wysięgiem okapu i wiatrownic min. 0,6 m. Koncepcja architektoniczna stanowiąca część graficzną PFU (rys. A.02, A.03) przedstawia budynek o szerokości traktu ok. 15,5 m, wysokości okapu +4,50 m i kalenicy +6,00 m, co odpowiada nachyleniu połaci ok. 11°, tj. parametrowi wprost sprzecznemu z planem. Jednocześnie zachowanie kąta 35° przy trakcie 15,5 m dawałoby wysokość kalenicy ok. 9,9 m, tj. powyżej dopuszczalnych planem 7 m oraz powyżej maksymalnej wysokości 6,0 m wymaganej w PFU — parametry te wzajemnie się wykluczają. Jedyną podstawą prawną odstępstwa pozostaje § 13 ust. 2 pkt 3 uchwały (rozwiązania wielkoprzestrzenne), którego zastosowanie podlega uznaniowej ocenie organu administracji architektoniczno-budowlanej.
a) Czy Zamawiający potwierdza, że część graficzna PFU ma charakter wyłącznie poglądowy, a w przypadku zakwestionowania przez organ AAB kąta nachylenia połaci dachowych wiążące dla wykonawcy są ustalenia planu miejscowego, w tym możliwość zaprojektowania dachu o innym nachyleniu lub innej geometrii niż pokazana w koncepcji — bez traktowania tego jako zmiany przedmiotu zamówienia?
b) Czy Zamawiający akceptuje, że pozytywne rozstrzygnięcie organu AAB w przedmiocie zastosowania odstępstwa z § 13 ust. 2 pkt 3 uchwały pozostaje poza kontrolą wykonawcy, i czy przewiduje w projekcie umowy odpowiednią zmianę terminu realizacji oraz — w razie ostatecznej odmowy zatwierdzenia projektu — prawo stron do zmiany albo rozwiązania umowy bez naliczania kar umownych wykonawcy?
a) Zgodnie z informacją zawartą w Programie Funkcjonalno-Użytkowym pkt 3. CZĘŚĆ GRAFICZNA – KONCEPCJA ARCHITEKTONICZNA: ,,Część graficzna stanowi koncepcję poglądową i służy wyłącznie do zobrazowania zamierzenia inwestycyjnego. Przedstawione rozwiązania mogą ulec zmianie na etapie opracowania dokumentacji projektowej, pod warunkiem zachowania wymagań funkcjonalnych, technicznych i użytkowych określonych w PFU’’.
b) Zamawiający wskazuje, że zgodnie z zapisami załączonego do postępowania projektu umowy termin realizacji Przedmiotu Umowy wynosi 120 dni od dnia zawarcia umowy, nie później jednak niż do dnia 30 listopada 2026 r.
Historia zmian
23.06.2026 — publikacja ogłoszenia
20.07.2026 — upływ terminu składania ofert
13.08.2026 — ogłoszenie o wyniku postępowania