Modernizacja budynku pływalni – Raszyn
Gmina Raszyn11 aktualnych · 71 w archiwum·NIP 5342488243·mazowieckie
Przedmiot zamówienia
AI- Kompleksowa dokumentacja projektowo-kosztorysowa modernizacji budynku krytej pływalni przy ul. Sportowej 30 w Raszynie (wielobranżowa: architektura, konstrukcja, instalacje wodno-kanalizacyjne i grzewcze, wentylacja, instalacje elektryczne, technologia basenowa oraz pozostałe opracowania wynikające z zakresu). - Pełna dokumentacja projektowa instalacji fotowoltaicznej na dachu pływalni o mocy 49,5 kWp (110 modułów). - Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych oraz przedmiary robót dla wszystkich objętych branż. - Kosztorysy inwestorskie dla wszystkich objętych branż. - Uzyskanie pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia robót budowlanych. - Nadzór autorski nad realizacją robót budowlanych.
Trudność: średnia
Wielobranżowa dokumentacja modernizacji specjalistycznego obiektu (pływalnia kryta) wraz z projektowaniem instalacji fotowoltaicznej i koordynacją uzgodnień wymaga doświadczenia i sprawnej koordynacji zespołu.
Terminy realizacji
Termin realizacji (dokumentacja)
7 miesięcy od dnia zawarcia umowy
7 miesięcy od dnia zawarcia umowy
Warunki udziału
AI1Ubezpieczenie OC — ubezpieczenie OC deliktowe i kontraktowe związane z przedmiotem zamówienia na kwotę min. 300 000 zł
2Doświadczenie — min. 1 usługa dokumentacji projektowo-kosztorysowej krytej pływalni ≥ 11 000 m³, wartość ≥ 300 000 zł brutto, ostatnie 5 lat (lub krótszy okres); wartość może obejmować nadzór autorski; spełnienie: samodzielnie albo przez co najmniej jeden podmiot udostępniający zasoby albo samodzielnie przez co najmniej jednego wykonawcę wspólnie ubiegającego się
Pozostałe 1 warunek po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena
60%
Doświadczenie projektanta branży architektonicznej1: 0 pkt, 2: 10, 3: 20, 4: 30, 5 i więcej: 40 (budynki kultury fizycznej)
40%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Zakaz podwykonawstwa architektury
PPU §7 ust. 2: Zamawiający nie wyraża zgody na zlecenie prac Podwykonawcom w zakresie kluczowej części zamówienia tj. branży architektonicznej.
Nadzór autorski bez limitu
Zamawiający nie zgodził się na limit 20 osobopobytów i 100 roboczogodzin pracy zdalnej — nadzór autorski rozliczany ryczałtem (odpowiedź na pytanie nr 5).
Termin obejmuje decyzję organu
7-miesięczny termin realizacji obejmuje uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę/skutecznego zgłoszenia robót budowlanych (odpowiedź na pytanie nr 4).
Obniżenie wynagrodzenia do 20%
PPU §6 ust. 4 pozwala obniżyć wynagrodzenie za dokumentację do 20% jego pierwotnej wartości (odpowiedź na pytanie nr 14).
Kary i sankcje
AI- Kary umowne: w projekcie umowy (zał. nr 5).
- Wadium: 6 000,00 zł (pieniądz, gwarancje bankowe/ubezpieczeniowe, poręczenia).
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 5% ceny całkowitej brutto.
Pozostałe 1 zapis o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
27Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Podział płatności za wykonanie dokumentacji projektowej:
W związku z zapisami § 6 Projektowanych postanowień umowy, zgodnie z którymi wynagrodzenie za opracowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej rozliczane jest w wysokości 60% po przekazaniu kompletnej dokumentacji i 40% po uzyskaniu skutecznego zgłoszenia robót budowlanych lub wymaganej decyzji pozwolenia na budowę, zwracamy się z prośbą o rozważenie wprowadzenia bardziej szczegółowego etapowania płatności za wykonanie dokumentacji. Czy Zamawiający dopuści podział wynagrodzenia za dokumentację projektowo-kosztorysową na następujące etapy:
• projekt budowlany,
• projekty wykonawcze / techniczne,
• STWiORB, kosztorysy inwestorskie, przedmiary robót oraz pozostałe opracowania,
• wynagrodzenie po uzyskaniu skutecznego zgłoszenia robót budowlanych / wymaganej decyzji pozwolenia na budowę.
Prosimy o rozważenie wprowadzenia płatności częściowych odpowiadających faktycznie wykonanym i odebranym etapom dokumentacji.
Zamawiający dopuszcza wnioskowaną zmianę rozliczenia prac projektowo-kosztorysowych i w związku z powyższym dokonuje zmiany w § 6 ust. 7 Projektowanych postanowień umowy, który uzyskuje następujące brzmienie:
„§ 6 ust. 7: Rozliczenie wynagrodzenia z tytułu opracowania dokumentacji projektowo - kosztorysowej, o której mowa w § 1 ust. 2 niniejszej umowy nastąpi:
1) po przekazaniu kompletnego projektu budowlanego wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę/skutecznego zgłoszenia robót budowlanych oraz protokołu odbioru dokumentacji bez uwag – I fakturą przejściową wystawioną na kwotę stanowiącą 30% wartości wynagrodzenia określonego w § 6 ust. 2 pkt 1),
2) po przekazaniu kompletnych projektów technicznych/wykonawczych, oraz protokołu odbioru dokumentacji bez uwag – II fakturą przejściową wystawioną na kwotę stanowiącą 30% wartości wynagrodzenia określonego w § 6 ust. 2 pkt 1),
3) po przekazaniu pozostałej dokumentacji o której mowa w § 1 ust. 2 pkt 3-6), oraz protokołu odbioru dokumentacji bez uwag – fakturą końcową wystawioną na kwotę stanowiącą 40% wartości wynagrodzenia określonego w § 6 ust. 2 pkt 1).”
2Przedłużenie terminu składania ofert z uwagi na termin składania ofert przypadający bezpośrednio po okresie świątecznym związanym z dniem 1 listopada oraz konieczność wyceny wielobranżowego zakresu zamówienia, zwracamy się z uprzejmą prośbą o przedłużenie terminu składania ofert do dnia 6 listopada 2026 r.
Zamawiający przedłużył termin składania ofert do dnia 12.11.2026 r.
3Udostępnienie posiadanej dokumentacji w wersji edytowalnej Prosimy o informację, czy Zamawiający udostępni wybranemu Wykonawcy aktualną dokumentację budynku w wersji edytowalnej.
Zamawiający może udostępnić wybranemu Wykonawcy dokumentację w wersji edytowalnej dot. ekspertyzy dźwigarów dachowych oraz remontu okapu dachu budynku pływalni. Zamawiający nie dysponuje wersją edytowalną dla pozostałej załączonej dokumentacji archiwalnej.
4§ 6 ust. 7 projektowanych postanowień umowy:
Wnosimy o zastąpienie obecnego rozliczenia 60% po przekazaniu i odbiorze całej dokumentacji
oraz 40% po uzyskaniu skutecznego zgłoszenia/decyzji o pozwoleniu na budowę następującym
harmonogramem płatności za rzeczywiście wykonane i odebrane etapy:
I Wielobranżowa inwentaryzacja istniejącego obiektu - w zakresie niezbędnym do
projektowania 10%
II Opracowanie i zatwierdzenie koncepcji projektowej 15%
III Dokumentacja do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę / zgłoszenia 25%
IV Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę / skuteczne zgłoszenie 10%
V Projekt techniczny, projekt wykonawczy, STWiORB, przedmiary i kosztorysy - komplet
40%
Rozliczenie dopiero po zasadniczym zakończeniu projektowania oznacza, że Wykonawca musi
przez wiele miesięcy finansować całość prac: inwentaryzację wielobranżową, koordynację,
projekty specjalistyczne, obsługę zewnętrznych ekspertów i bieżące wynagrodzenia zespołu. W
obiekcie istniejącym rozpoznanie stanu technicznego i instalacyjnego stanowi rzeczywisty,
ponoszony już na początku kontraktu koszt. Wymaganie takiego finansowania jest
ekonomicznie równoważne zobowiązaniu Wykonawcy do kredytowania zadania
Zamawiającego. Koszt kapitału, finansowania bieżącej działalności i rezerwy płynnościowej
musi zostać wliczony do ceny ofertowej. W rezultacie takie postanowienia nie zmniejszają
kosztu zamówienia, lecz mogą go podwyższać. To Zamawiający, poprzez cenę oferty, ponosi
ostatecznie koszt przerzuconego finansowania. Proponowane rozliczenia nie stanowią zaliczki:
wynagrodzenie przypisane jest do konkretnych, sprawdzalnych i odebranych produktów
projektowych. Aż 40% części dokumentacyjnej pozostaje płatne po oddaniu zasadniczych
opracowań końcowych. Brak takiego etapowania stanowi dla nas podstawową przeszkodę w
rozpoczęciu ekonomicznie uzasadnionej kalkulacji.
Zamawiający nie dopuszcza wprowadzenia ww zmian w wynagrodzeniu Wykonawcy. Nowe brzmienie § 6 ust. 7 PPU uwzględnione zostało w odpowiedzi na pytanie nr 1 z dnia 28.10.2026 r.
5Dotyczy: § 2 ust. 3-4 umowy
Wnosimy o zmianę postanowień w taki sposób, aby autorskie prawa majątkowe do dokumentacji danego etapu przechodziły na Zamawiającego z chwilą dokonania odbioru i zapłaty całości wynagrodzenia należnego za ten etap. Do tego momentu Zamawiający powinien otrzymać licencję umożliwiającą weryfikację, uzgodnienie i przeprowadzenie niezbędnych procedur administracyjnych. Prosimy również o usunięcie mechanizmu bezwarunkowego przejścia praw z chwilą rozwiązania lub odstąpienia od umowy bez rozliczenia wykonanego zakresu. W takiej sytuacji prawa do prawidłowo wykonanych prac powinny przechodzić dopiero po ich odbiorze i zapłacie należnego wynagrodzenia. Aktualna umowa przewiduje nabycie praw już z chwilą przekazania dokumentacji, także w określonych sytuacjach rozwiązania lub odstąpienia. W praktyce Zamawiający mógłby uzyskać możliwość dalszego wykorzystywania opracowań, mimo że Wykonawca nie otrzymał za nie wynagrodzenia. Takie ukształtowanie świadczeń, w połączeniu z brakiem wcześniejszych płatności, oznacza przekazanie zarówno efektu pracy, jak i zasadniczego majątkowego prawa do tego efektu przed rozliczeniem. Przeniesienie praw po odbiorze i zapłacie jest przejrzyste, zachowuje Zamawiającemu pełnię uprawnień po rozliczeniu i nie ogranicza niezbędnej weryfikacji dokumentacji.
Zamawiający nie wyraża zgody na wprowadzenie ww zmian w § 2 PPU „Prawa autorskie, majątkowe i zależne”.
6Rozdział VI SWZ, § 5 ust. 1 umowy
Wnosimy o wykreślenie sztywnej daty 31 maja 2027 r. i przyjęcie jednoznacznego brzmienia:
„Termin wykonania dokumentacji projektowo-kosztorysowej wynosi 7 miesięcy od dnia
podpisania umowy”. Termin składania ofert upływa 3 listopada 2026 r., zatem umowa z całą
pewnością zostanie zawarta po 31 października 2026 r. Nie jest więc możliwe, aby 7 miesięcy od
podpisania umowy kończyło się 31 maja 2027 r. Oba ograniczenia już teraz pozostają ze sobą
sprzeczne. Każdy tydzień przeznaczony na badanie ofert, wezwania do wyjaśnień,
rozstrzygnięcie postępowania lub ewentualne środki ochrony prawnej skracałby Wykonawcy
rzeczywisty czas na niezmienny zakres projektowania. Czas tych procedur nie zależy od
przyszłego Wykonawcy. Wprowadzenie terminu liczonego od podpisania umowy eliminuje
niepotrzebne ryzyko harmonogramowe bez zwiększania zakresu zamówienia.
Zamawiający wyraża zgodę i w związku z powyższym zmienia treść § 5 ust. 1 PPU,
który uzyskuje brzmienie:
„Wykonawca zobowiązany jest do opracowania i oddania dokumentacji będącej przedmiotem umowy
w zakresie wymienionym w § 1 w terminie 7 miesięcy od dnia zawarcia umowy”.
7Dotyczy: § 1 i § 5 umowy
Wnosimy o jednoznaczne potwierdzenie, że w terminie umownym Wykonawca ma przygotować
prawidłową dokumentację oraz złożyć kompletny wniosek o pozwolenie na budowę albo
dokonać zgłoszenia. Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie powinno
warunkować dochowania terminu wykonania dokumentacji. Wykonawca pozostanie
zobowiązany do rzetelnej obsługi postępowania i terminowego uzupełniania braków lub
usuwania wad pozostających po jego stronie. Wnosimy także, aby okres prowadzenia
postępowania przez organ nie powodował naliczania kar za przekroczenie umownego terminu
opracowania dokumentacji. Organ administracji działa niezależnie od projektanta Termin 65
dni przewidziany w Prawie budowlanym dla rozstrzygnięcia sprawy nie obejmuje wszystkich
okresów proceduralnych i nie gwarantuje daty, w której decyzja stanie się ostateczna.
Wydłużenia mogą wynikać m.in. z czynności organu, stanowisk innych stron oraz postępowania
odwoławczego. Projektant może odpowiadać za kompletność i zgodność dokumentacji, nie za
niezależne tempo działania urzędów. W świetle art. 433 pkt 1 Pzp klauzule obciążające
Wykonawcę każdym opóźnieniem wymagają szczególnego uzasadnienia okolicznościami lub
zakresem zamówienia.
Zamawiający nie wyraża zgody na wyłączenie z terminu realizacji uzyskania przez
Wykonawcę ostatecznej decyzji pozwolenie na budowę/skutecznego zgłoszenie robót
budowlanych.
8Pytanie nr 5: Dotyczy: § 3 i § 6 umowy
Wnosimy o przyjęcie jednego z poniższych wariantów, pozwalających wszystkim Wykonawcom przyjąć identyczną podstawę ilościową wyceny nadzoru autorskiego:
Wariant A - limitowany nadzór w ramach wynagrodzenia ofertowego: np. do 20 osobopobytów na projektanta każdej wymaganej branży oraz 100 roboczogodzin pracy zdalnej zespołu łącznie. Przekroczenie limitów powinno następować wyłącznie na zlecenie Zamawiającego i być rozliczane na podstawie wskazanych w ofercie stawek jednostkowych. Jeden osobopobyt oznacza udział jednej osoby w jednej wizycie na budowie.
Wariant B - nadzór w całości rozliczany obmiarowo: według rzeczywiście zamówionych i wykonanych osobopobytów, udziału w naradach zdalnych oraz roboczogodzin pracy zdalnej, przy zastosowaniu stawek jednostkowych z oferty. Obowiązek zapłaty powstawałby jedynie w razie faktycznego zlecenia i wykonania czynności nadzoru.
Istniejąca pływalnia jest specjalistycznym układem architektury, konstrukcji, technologii basenowej, wentylacji, automatyki i instalacji. W toku robót modernizacyjnych liczba konsultacji i interwencji może być znacznie większa niż w powtarzalnych budynkach mieszkalnych czy standardowych biurowych. Przy braku limitów Zamawiający mógłby wzywać projektantów wielu branż na budowę bardzo często, nawet codziennie, w ramach jednej z góry ustalonej kwoty. Kilkanaście nieplanowanych wyjazdów może zużyć istotną część budżetu przewidzianego na nadzór, a nieograniczona liczba dalszych działań byłaby finansowana z zasobów Wykonawcy. W formule ryczałtu bez limitu nie istnieje obiektywny sposób oszacowania liczby wizyt ani nakładu pracy. Oferty będą w istocie oparte na innych, nieweryfikowalnych założeniach i trudne do porównania. Model limitowany lub obmiarowy daje Zamawiającemu realną kontrolę kosztów: płaci za faktycznie potrzebne czynności, ani mniej, ani więcej.
Odpowiedź: Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę zapisów § 3 i § 6 PPU w zakresie dotyczącym sprawowania nadzoru autorskiego.
Historia zmian
23.10.2026 — publikacja ogłoszenia
02.11.2026 — aktualizacja ogłoszenia (Termin składania: 03.11.2026 → 12.11.2026)
06.11.2026 — wyjaśnienia treści SWZ