Po terminie
Opracowanie PFU dla remontu budynków przy ul. Rybaków – Gdynia
Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych w Gdyni6 aktualnych · 34 w archiwum·NIP 5862295823·pomorskie
Przedmiot zamówienia
AI- Jednoczęściowe (usługa): opracowanie kompletnej dokumentacji przedprojektowej – Programu Funkcjonalno‑Użytkowego (PFU) dla czterech istniejących budynków wielorodzinnych przy ul. Rybaków 3, 4, 5, 6 w Gdyni, tj. osobne PFU dla każdego budynku obejmujące: stronę tytułową, część opisową i informacyjną zgodnie z rozporządzeniem MRiT; zbiorcze zestawienie kosztów (planowane koszty prac projektowych i robót budowlanych); wstępną koncepcję projektową dla każdego budynku zawierającą wielobranżową inwentaryzację budowlaną (opisową i rysunkową), propozycję zagospodarowania terenu (dojazdy, miejsca postojowe, strefy wejściowe, uwzględnienie MPZP), rzuty kondygnacji z układem lokali, elewacje, przynajmniej jeden przekrój budynku oraz opis techniczny i konserwatorski; uzyskanie zaleceń konserwatorskich i uzgodnień dostępności; dostarczenie dokumentacji w 2 egz. papierowych A3/A4 dla każdego budynku oraz w formatach DOC/PDF i plikach źródłowych z podpisem kwalifikowanym; anonimizacja danych wrażliwych; pisemne oświadczenie o tożsamości wersji papierowej i elektronicznej; wsparcie merytoryczne podczas przyszłego przetargu (interpretacje i wyjaśnienia PFU w okresie 24 miesięcy, 3 dni robocze na odpowiedź).
Trudność: średnia
Wymaga wielobranżowego opracowania dokumentacji i koordynacji uzgodnień konserwatorskich i dostępności dla czterech odrębnych budynków oraz przygotowania koncepcji i kosztorysów, ale zakres jest standardowy dla prac projektowych PFU.
Terminy realizacji
Czas na realizację (termin wykonania)
90 dni od dnia podpisania umowy
90 dni od dnia podpisania umowy
Okres gwarancji
24 miesiące od podpisania protokołu odbioru kompletnej dokumentacji projektowej
24 miesiące od podpisania protokołu odbioru kompletnej dokumentacji projektowej
Warunki udziału
AI1Załącznik nr 3 — spełnianie warunków udziału w postępowaniu określonych w Załączniku nr 3; potwierdzenie w oświadczeniu zawartym w Formularzu ofertowym.
2Poleganie na innych podmiotach — dopuszczone poleganie na zdolnościach technicznych lub zawodowych innego podmiotu (z zastrzeżeniem udziału podmiotu w realizacji w ramach konsorcjum) zgodnie z wyjaśnieniem z 09.09.2026.
Pozostałe 1 warunek po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena ofertybrutto
100%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Brak istotnych sygnałów ostrzegawczych.
Kary i sankcje
AI- Kary umowne: w projekcie umowy (Załącznik nr 4) — stawka 0,3% wynagrodzenia netto za każdy dzień zwłoki; maks. 30% wynagrodzenia netto.
- Gwarancja: 24 miesiące (od odbioru kompletnej dokumentacji) — ujawnione w zapytaniu (wpływa na obowiązki wsparcia merytorycznego).
Pytania i odpowiedzi
5Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1W nawiązaniu do udzielonej przez Zamawiającego odpowiedzi dotyczącej możliwości polegania na zdolnościach technicznych lub zawodowych (doświadczeniu) innego podmiotu w celu wykazania spełniania warunków udziału w postępowaniu, o których mowa w pkt 1.1 i pkt 1.2 Załącznika nr 3 do zapytania ofertowego, zwracamy się z prośbą o dodatkowe wyjaśnienie: Czy Zamawiający dopuszcza wykazanie spełniania warunków udziału w postępowaniu określonych w pkt 1.1 i/lub pkt 1.2 Załącznika nr 3 poprzez wskazanie doświadczenia zawodowego zdobytego osobiście przez osobę fizyczną w ramach prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej, w sytuacji gdy osoba ta na dzień składania oferty pozostaje w strukturze organizacyjnej Wykonawcy składającego ofertę (np. jako wspólnik, członek zarządu, prokurent, pracownik lub stały współpracownik Wykonawcy) i będzie osobiście uczestniczyć w realizacji przedmiotowego zamówienia w imieniu Wykonawcy — a więc bez konieczności tworzenia konsorcjum lub składania odrębnego zobowiązania podmiotu trzeciego, o którym mowa w art. 118 ustawy Prawo zamówień publicznych, skoro doświadczenie to byłoby wykazywane jako własny potencjał kadrowy Wykonawcy, a nie potencjał odrębnego podmiotu gospodarczego?
Zamawiający dopuszcza wykazanie spełniania warunków udziału w postępowaniu, poprzez wskazanie doświadczenia zawodowego zdobytego osobiście przez osobę fizyczną w ramach prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej, w sytuacji gdy osoba ta na dzień składania oferty pozostaje w strukturze organizacyjnej Wykonawcy składającego ofertę (np. jako wspólnik, członek zarządu, prokurent, pracownik lub stały współpracownik Wykonawcy) i będzie osobiście uczestniczyć w realizacji przedmiotowego zamówienia w imieniu Wykonawcy — a więc bez konieczności tworzenia konsorcjum lub składania odrębnego zobowiązania podmiotu trzeciego, o którym mowa w art. 118 ustawy Prawo zamówień publicznych, skoro doświadczenie to byłoby wykazywane jako własny potencjał kadrowy Wykonawcy, a nie potencjał odrębnego podmiotu gospodarczego.
1Proszę o wyjaśnienie lub sprostowanie zakresu koncepcji: W OPZ W pkt. 1, b) zamawiający wskazuje: " Opracowanie koncepcji - w ramach zamówienia Wykonawca zobowiązany jest do przygotowania i dostarczenia wstępnej koncepcji projektowej dla czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Koncepcja powinna obejmować: [..] propozycję usytuowania obu budynków na działce z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, zapisów MPZP, " Czy koncepcja obejmuje projekt nowych budynków, czy przebudowę nieistniejących? Czy w ramach koncepcji należy dostosować istniejące budynki oraz zagospodarowanie działki do aktualnie obowiązującego MPZP?
Koncepcja dotyczy remontu 4 istniejących budynków mieszkalnych zlokalizowanych przy ul. Rybaków 3, 4, 5, 6 w Gdyni.
Koncepcja powinna zawierać rozwiązania projektowe mające na celu dostosowanie istniejącej zabudowy historycznej do obowiązujących przepisów, w tym MPZP oraz wytycznych miejskiego konserwatora zabytków oraz Wydziału dostępności.
1W związku z warunkami udziału w postępowaniu określonymi w Załączniku nr 3 do zapytania ofertowego (pkt 1.1 i pkt 1.2), zwracamy się z prośbą o wyjaśnienie: Czy Zamawiający dopuszcza wykazanie spełniania warunków udziału w postępowaniu, o których mowa w pkt 1.1 i pkt 1.2 Załącznika nr 3, poprzez poleganie na zdolnościach technicznych lub zawodowych (doświadczeniu) innego podmiotu, który nie będzie wspólnie ubiegał się o udzielenie zamówienia (na zasadach analogicznych do art. 118 ustawy Prawo zamówień publicznych)?
Dopuszcza się wykazanie spełniania warunków udziału w postępowaniu, o których mowa w pkt 1.1 i pkt 1.2 Załącznika nr 3, poprzez poleganie na zdolnościach technicznych lub zawodowych (doświadczeniu) innego podmiotu, który nie będzie wspólnie ubiegał się o udzielenie zamówienia (na zasadach analogicznych do art. 118 ustawy Prawo zamówień publicznych). Warunkiem jest współuczestnictwo podmiotu w realizacji zadania w ramach konsorcjum.
2Czy zamawiający dopuszcza zmianę treści Załącznika nr 4 do zapytania ofertowego (Wzór umowy) – § 7 ust. 1 pkt 1) i 2) – wysokość kar umownych?
Uzasadnienie:
1. Charakter przedmiotu zamówienia. Przedmiotem umowy jest opracowanie dokumentacji projektowej (PFU) – świadczenie o charakterze intelektualnym, a nie roboty budowlane. Ewentualna zwłoka w jego wykonaniu nie generuje po stronie Zamawiającego szkód porównywalnych do tych,
jakie powstają przy opóźnieniu w realizacji robót budowlanych (np. przestój placu budowy, koszty
utrzymania zaplecza, kary wobec osób trzecich). Stawka 0,3%/dzień jest typowa dla kontraktów na
roboty budowlane o wysokim ryzyku realizacyjnym, nie dla usług projektowych.
2. Ryzyko nieproporcjonalnie szybkiego osiągnięcia maksymalnego pułapu kar. Przy stawce
0,3%/dzień i łącznym limicie kar w wysokości 30% wynagrodzenia netto (§ 7 ust. 2), pułap ten zostanie
wyczerpany już po ok. 100 dniach zwłoki – a więc w czasie krótszym niż podstawowy termin realizacji
całego zamówienia (90 dni, § 3 ust. 2). Świadczy to o nieadekwatności przyjętej stawki do rzeczywistej
skali ryzyka i wartości zamówienia.
3. Kumulacja kar za odrębne terminy. Umowa przewiduje kilka terminów cząstkowych (§ 3 ust. 1 – 30
dni, ust. 2 – 90 dni, ust. 4 – 7 dni), a kara naliczana jest „za każdy przekroczony termin osobno". Przy
jednej faktycznej przyczynie opóźnienia (np. przedłużającym się uzgodnieniu konserwatorskim)
prowadzi to do wielokrotnego karania za to samo uchybienie, co pozostaje w sprzeczności z funkcją
kompensacyjną kary umownej.
4. Funkcja kary umownej w świetle art. 484 § 2 k.c. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą (por. uchwała
7 sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, oraz późniejsze orzecznictwo
wydawane na tle art. 484 § 2 k.c.) kara umowna pełni funkcję surogatu odszkodowania, a nie funkcję
represyjną. Kara rażąco wygórowana w stosunku do wartości zobowiązania i potencjalnej szkody
podlega miarkowaniu przez sąd – ustalenie od razu stawki adekwatnej (np. 0,1%/dzień, powszechnie
stosowanej w umowach na usługi projektowe) pozwala uniknąć sporów na tym tle już na etapie
realizacji umowy.
5. Zasada proporcjonalności. Mimo że wartość zamówienia nie przekracza progu stosowania ustawy
Pzp, Zamawiający w treści zapytania ofertowego odwołuje się do przepisów tej ustawy (m.in. w
zakresie przesłanek wykluczenia i zasad opisu przedmiotu zamówienia). Zasadne jest zatem
stosowanie analogicznych standardów wynikających z zasady proporcjonalności (art. 16 Pzp), zgodnie
z którą warunki umowy, w tym wysokość kar umownych, powinny być współmierne do przedmiotu i
wartości zamówienia.
6. Wpływ na konkurencyjność postępowania. Nadmiernie wysokie kary umowne zwiększają ryzyko po
stronie wykonawców, co przekłada się na wyższą premię za ryzyko wkalkulowaną w cenę oferty lub
skłania mniejsze podmioty (w tym pracownie projektowe) do rezygnacji z udziału w postępowaniu.
Obniżenie stawki do poziomu rynkowego leży w interesie Zamawiającego,…
Zamawiający nie wyraża zgody na obniżenie wysokości kar umownych z 0,3% do 0,1% wynagrodzenia
netto za każdy dzień zwłoki.
Wyjaśnienia stanowią integralną część zapytania ofertowego.
2Zwracam się z wnioskiem o zmianę warunków udziału w postępowaniu poprzez rezygnację z warunku dotyczącego dysponowania odpowiednią kadrą (Kwalifikacje) oraz zmiany warunku dotyczącego doświadczenia na warunek: "Wykonawca spełni warunek, jeżeli wykaże, że w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert należycie wykonał (tj. zakończył realizację i dokonał odbioru bez zastrzeżeń): - co najmniej 1 (jedno) wielobranżowe opracowanie dokumentacji projektowej na budowę, przebudowę lub remont budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub budynku użyteczności publicznego, na podstawie której właściwy organ wydał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę (lub dokonano zgłoszenia robót, do którego organ nie wniósł sprzeciwu), lub - co najmniej 1 (jedno)
opracowanie Programu Funkcjonalno-Użytkowego (PFU) przygotowane dla zamówienia publicznego realizowanego w formule „zaprojektuj i wybuduj”, którego przedmiotem była budowa, przebudowa lub remont budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub budynku użyteczności publicznego." Zakres i formę PFU określa rozporządzenie. Różnica miedzy PFU dla zwykłego budynku, a PFU dla budynku wymagającego opracowania dokumentacji konserwatorskiej polega jedynie na dodatkowym zapisie określanym zakres takiej dokumentacji. Nie ma to wpływu na jakość opracowania które Państwo pozyskają w ramach zamówienia, a w znacznym stopniu ogranicza konkurencję co prowadzić będzie do wyższych ofert. Podobnie warunek dotyczący dysponowania wskazana kadrą niepotrzebnie podnosi koszty zamówienia.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę warunków udziału w postępowaniu.
Wyjaśnienia stanowią integralną część zapytania ofertowego.
Historia zmian
10.09.2026 — upływ terminu składania ofert