Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN541451-2026
Pełnienie funkcji Inwestora Zastępczego w ramach realizacji zadania pn. Przebudowa
Składanie ofert: 8 września 2026 · Wadium: 35 000 zł
Przedmiot zamówienia
AIPełnienie funkcji Inwestora Zastępczego dla przebudowy budynku kina „Luna" przy ul. Marszałkowskiej 28 w Warszawie (budynek w rejestrze zabytków, kat. IX, pow. całkowita ok. 2 744,90 m², wys. 18,40 m, klasa odporności pożarowej B, planowane 3 sale kinowe), w ramach 4 etapów:
- Etap I (zakres podstawowy): monitoring, kontrola i odbiór wielobranżowej dokumentacji projektowo-kosztorysowej (koncepcja architektoniczno-budowlana + inwentaryzacja 3D + ekspertyza techniczna + projekt budowlany + projekty wykonawcze wszystkich branż + przedmiary + kosztorysy inwestorskie + specyfikacje techniczne + opis wyposażenia kinotechnicznego, IT, meblowego) wraz z uzyskaniem ostatecznych decyzji administracyjnych (w tym pozwolenia na budowę).
- Etap II (opcja): udział w komisji przetargowej na wybór wykonawcy robót budowlanych (szac. wartość robót ok. 44 mln zł brutto) w charakterze biegłego.
- Etap III (opcja): kompleksowy nadzór inwestorski nad realizacją robót budowlanych, bieżące i końcowe rozliczenie inwestycji oraz doprowadzenie do oddania budynku do użytkowania.
- Etap IV (opcja): nadzór nad usuwaniem wad i usterek w okresie gwarancji i rękojmi.
Trudność: wysoka
Złożony, wieloetapowy nadzór nad inwestycją w obiekcie zabytkowym (kino z 3 salami, koszt robót ok. 44 mln zł), wymagający interdyscyplinarnego zespołu ekspertów i koordynacji między etapami objętymi prawem opcji.
Terminy realizacji
Czas na realizację
149 miesięcy od zawarcia umowy (etap I podstawowy; etapy II–IV w prawie opcji)
149 miesięcy od zawarcia umowy (etap I podstawowy; etapy II–IV w prawie opcji)
Warunki udziału
AI1Doświadczenie wykonawcy — min. 1 usługa pełnienia funkcji inwestora zastępczego / inżyniera kontraktu / nadzoru inwestorskiego / zarządzającego kontraktem przy budowie lub przebudowie budynku lub zespołu budynków o powierzchni użytkowej ≥ 1 000 m², w którym znajduje się co najmniej jedna sala (kinowa, teatralna, widowiskowa, koncertowa, audytoryjna lub konferencyjna) przeznaczona dla ≥ 150 osób, zakończona i odebrana lub z pozwoleniem na użytkowanie, wykonana w ostatnich 10 latach; nie można polegać na doświadczeniu grupy, jeśli wykonawca faktycznie w niej nie uczestniczył.
2Kierownik Projektu — uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub konstrukcyjno-budowlanej oraz min. 1-krotne pełnienie przez ≥ 6 miesięcy w ostatnich 10 lat funkcji kierownika budowy/robót/koordynatora inspektorów nadzoru lub zarządzającego realizacją zadania obejmującego projektowanie i budowę lub przebudowę budynku z salą ≥ 150 osób.
Pozostałe 10 warunków po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena oferty (C)brutto, najniższa / badana × 60
60%
Doświadczenie osób skierowanych do realizacji zamówienia (D)4 osoby, po 10 pkt, łącznie 40 pkt
40%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Brak istotnych sygnałów ostrzegawczych.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 35 000 zł (pieniądz, gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa, poręczenie PARP).
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 5% ceny brutto zakresu podstawowego + odrębnie 5% za każdy zakres objęty prawem opcji (w ciągu 7 dni od uruchomienia opcji).
- Zabezpieczenie w pieniądzu: rachunek 32 1020 1026 0000 1602 0239 8774, ref. ZP.26.04.2026.
Pozostałe 2 zapisy o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
9Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Dotyczy zapisów rozdz. VI.1.5)1) Specyfikacji Warunków Zamówienia w zakresie Kierownika Projektu – osoba posiadająca uprawnienia budowlane do kierowania robotami bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub konstrukcyjno-budowlanej. Prosimy o rezygnację z wymogu posiadania uprawnień budowlanych przez osobę wskazaną do pełnienia funkcji Kierownika Projektu. Osoba posiadająca wyższe wykształcenie, spełniająca pozostałe wymagania SWZ dla tej funkcji to jest posiadająca wskazane doświadczenie zawodowe w zarządzaniu realizacją inwestycji, zdobyła wiedzę w praktyce co jest decydujące i odpowiednie na to stanowisko. Jednocześnie dysponuje inspektorami nadzoru posiadającymi uprawnienia budowlane w poszczególnych specjalnościach bez ograniczeń oraz doświadczenie zawodowe spełniające wymagania SWZ. Zatem dla pełnienia funkcji Kierownika Projektu posiadanie uprawnień budowlanych nie powinno być wymagane, nie jest celowe i nie warunkuje zdolności do wykonania czynności zarządczych, koordynacyjnych - uprawnienia budowlane niezbędne są dla pełnienia innych funkcji w zespole Inwestora Zastępczego;
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę.
1Prosimy o wyjaśnienie w jaki sposób będzie przyznane wynagrodzenie w okresie wydłużenia realizacji.
Zamawiający informuje, że warunki realizacji przedmiotu zamówienia i warunki płatności wynagrodzenia wykonawcy określono w opisie przedmiotu zamówienia (zał. nr 2 do SWZ) i projektowanych postanowieniach umowy (zał. nr 13 do SWZ). Warunki zmiany wynagrodzenia w okresie wydłużenia realizacji usługi określono w §11 ust. 4 pkt 1, ust. 5, ust. 6 i ust. 8 PPU oraz dodatkowo w §12 PPU.
2Czy nadzór nad zadaniami dodatkowymi wchodzi w cenę ofertową Wykonawcy?
Nadzór nad zadaniami dodatkowymi realizowanymi przez wykonawcę robót wchodzi w cenę ofertową wykonawcy.
2Dotyczy zapisów rozdz. VI. 1.5)4) Specyfikacji Warunków Zamówienia w zakresie Inspektora w specjalności elektrycznej (…) w sali kinowej, teatralnej, widowiskowej, koncertowej, audytoryjnej lub konferencyjnej, przeznaczonej dla co najmniej 150 osób w danej sali, (…) – prosimy o potwierdzenie, że Zamawiający uzna również salę planetarium przeznaczoną dla co najmniej 150 osób za odpowiadającą postawionym wymaganiom? Sala planetarium nie znajduje się w katalogu sal zakreślonym przez Zamawiającego a pełni funkcje równoważne do podanych. Prosimy o rozszerzenie katalogu rodzajów sal lub potwierdzenie, że ma on charakter przykładowy;
Zamawiający potwierdza, że na potrzeby spełnienia warunku udziału w postępowaniu określonego w Rozdziale VI SWZ oraz oceny ofert w ramach kryterium określonego w Rozdziale XIX SWZ, planetarium jest salą o charakterze widowiskowym.
W związku z powyższym doświadczenie obejmujące realizację zadania, w ramach którego wykonywano usługi dotyczące sali planetarium przeznaczonej dla co najmniej 150 osób, będzie odpowiednio uwzględniane przez Zamawiającego zarówno przy ocenie spełniania warunku udziału w postępowaniu, jak i przy ocenie ofert w ramach kryterium określonego w Rozdziale XIX SWZ, przy zachowaniu pozostałych wymagań określonych w SWZ.
3Dotyczy zapisów rozdz. XIX 3.1) Specyfikacji Warunków Zamówienia w zakresie Kierownika Projektu: - w zakresie (…) posiadająca uprawnienia budowlane do kierowania robotami bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub konstrukcyjno-budowlanej (…): prosimy o rezygnację z wymogu posiadania uprawnień budowlanych przez osobę wskazaną do pełnienia funkcji Kierownika Projektu zgodnie z pkt. 1 niniejszego pisma;
- w zakresie (…) zadania obejmującego projektowanie i budowę budynku lub zespołu budynków albo projektowanie i przebudowę budynku lub zespołu budynków (…): prosimy o wyjaśnienie czy Zamawiający uzna doświadczenie w zarządzaniu realizacją zadania dla którego przeprowadzono weryfikację dokumentacji projektowej?
w zakresie: (…) w okresie ostatnich 10 lat przed terminem składania ofert (…): prosimy o wydłużenie okresu referencyjnego z ostatnich 10 lat do ostatnich 15 lat przed terminem składania ofert - wydłużenie okresu w którym Kierownik Projektu zdobył doświadczenie nie prowadzi do obniżenia wymagań jakościowych w jego doświadczeniu, lecz wyłącznie umożliwia wykazanie doświadczenia z dłuższego okresu. Doświadczenie zdobyte przy wymaganych obiektach zachowuje pełną aktualność i przydatność również w okresie ostatnich 15 lat.
Zamawiający nie uzna za wymagane doświadczenie Kierownika Projektu samej weryfikacji dokumentacji oraz nie wyraża zgody na przedłużenie okresu doświadczenia z 10 na 15.
3Prosimy o udostępnienie harmonogramu lub opisu poszczególnych etapów realizacji robót.
Zamawiający nie dysponuje bardziej szczegółowym harmonogramem lub opisem poszczególnych etapów realizacji robót aniżeli te wskazane w wyżej wymienionych dokumentach. Ponadto Zamawiający przewiduje możliwość zmiany terminów realizacji poszczególnych etapów objętych prawem opcji na warunkach określonych w PPU, okoliczności zmiany terminów i wynagrodzenia wykonawcy określono w §11 ust. 4, ust. 5 , ust. 6 i ust. 8 PPU oraz dodatkowo w §12 PPU. Zamawiający nie planuje wstrzymania realizacji usługi w innym zakresie.
4Czy w przypadku zawieszenia umowy Wykonawcy przysługuje wynagrodzenie. Jeśli jest wstrzymane to przez jaki okres?
Zamawiający przewiduje możliwość zmiany terminów realizacji poszczególnych etapów objętych prawem opcji na warunkach określonych w PPU, okoliczności zmiany terminów i wynagrodzenia wykonawcy określono w §11 ust. 4, ust. 5 , ust. 6 i ust. 8 PPU oraz dodatkowo w §12 PPU. Zamawiający nie planuje wstrzymania realizacji usługi w innym zakresie.
5Czy Zamawiający jest zobowiązany zapewnić biuro i zatrudnić personel biurowy?
Zamawiający nie jest zobowiązany zapewnić biura i zatrudnienia personelu biurowego, to należy do obowiązków wykonawcy.
6Czy Zamawiający wskazuje ilość personelu biurowego?
Zamawiający nie wskazuje ilości personelu biurowego, pozostawia to do decyzji wykonawcy.
Historia zmian
05.08.2026 — publikacja ogłoszenia
08.09.2026 — upływ terminu składania ofert
08.09.2026 — wyjaśnienia treści SWZ (2 dokumenty z wyjaśnieniami)