Przetarg nieograniczony · PN594159-2026
Adaptacja zabytkowego budynku Walcowni Metali – Czechowice-Dziedzice
Przedsiębiorstwo Inżynierii Miejskiej Sp. z o.o.2 aktualne · 1 w archiwum·NIP 6521607392·śląskie
Składanie ofert: 3 grudnia 2026 · Wadium: 300 000 zł
Przedmiot zamówienia
AIJednoczęściowe zamówienie w formule „zaprojektuj i wybuduj" obejmujące rewitalizację, przebudowę i adaptację zabytkowego budynku dawnej Hali Walcowni Blach (Budynek A, ok. 27,5 × 100 m, pow. zabudowy ok. 2 744 m²) na obiekt wielofunkcyjny (funkcje sportowe, rekreacyjne, kulturalne, eventowe, gastronomiczne, biznesowe, społeczne) wraz z podniesieniem niższej części hali do wysokości części głównej i zagospodarowaniem otaczającego Terenu I (ok. 21 205 m²) w Czechowicach-Dziedzicach.
Zakres obejmuje:
- prace badawczo-projektowe (inwentaryzacja, ekspertyzy: konstrukcyjna, mykologiczno-budowlana, konserwatorska, środowiskowa, geotechniczna; wielobranżowy projekt budowlany, techniczny i wykonawczy; przedmiar, kosztorys, STWiORB; uzyskanie pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę od konserwatora zabytków);
- rozbiórkę nieczynnego budynku stacji transformatorowej (ok. 117 m² parteru + ok. 62 m² piętra) wraz z kanałami podziemnymi;
- rozbiórkę muru oporowego (ok. 101,5 m) wraz z fundamentami i podporami dawnego ciepłociągu (ok. 5–7 fundamentów);
- oczyszczenie i niwelację terenu, w tym usunięcie wierzchniej warstwy mas ziemnych (ok. 0,5 m);
- utylizację materiałów niebezpiecznych (azbest, PCB, substancje ropopochodne, metale ciężkie);
- przebudowę i adaptację hali: nowa płyta fundamentowa żelbetowa (ok. 2 744 m²), naprawa i wzmocnienie murów cegielnych, podniesienie niższej części, nowe stropy/żelbetowe i stalowe, antresole, klatki schodowe, nowa stalowa konstrukcja dachu (wiązary, płatwie, stężenia), pokrycie dachowe, świetliki, konserwacja elewacji ceglanych, nowa stolarka okienna i drzwiowa, wewnętrzne ściany działowe, tynki, posadzki;
- program użytkowy hali: 2 sale fitness, 2 sale klubowe, 2 korty do squasha, szatnie, recepcja, gabinet dietetyka, sala eventowa z widownią teleskopową (ok. 315 m², 180 osób), sala zabaw dla dzieci (ok. 305 m²), strefa gastronomiczna (ok. 280 m²), pasaż/galeria miejska (ok. 335 m²), antresola z salą konferencyjną, biurami co-working i lobby + zaplecza techniczne, sanitarne i magazynowe;
- pełne wyposażenie obiektu w nowe instalacje: wod-kan, kanalizacja deszczowa z retencją, c.o., wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła, klimatyzacja, elektryczna, oświetlenie, teletechniczna, ppoż., instalacje technologiczne gastronomii, OZE, automatyka i BMS;
- budowę kotłowni (kogeneracja/trigeneracja) i stacji trafo;
- zagospodarowanie terenu o pow. ok. 12 256 m² utwardzonej i ok. 6 205 m² biologicznie czynnej: układ drogowy wewnętrzny z 107 miejscami postojowymi (w tym stanowiska dla osób z niepełnosprawnościami oraz Park&Ride), droga pożarowa, ciągi piesze, deptaki, place publiczne (3 place wejściowe), ścieżki rowerowe, parkingi rowerowe, fontanna, oświetlenie zewnętrzne, mała architektura, ogrodzenie, oznakowanie, infrastruktura błękitno-zielona (ogrody deszczowe, zbiorniki retencyjne), zieleń urządzona, parkowa, naturalistyczna i izolacyjna;
- pełną infrastrukturę techniczną i przyłącza zapewniające samodzielne funkcjonowanie Etapu 1;
- dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi i konserwacji, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Trudność: wysoka
Złożona inwestycja w formule „zaprojektuj i wybuduj" łącząca pełne wielobranżowe projektowanie z robotami budowlanymi na zabytku nieruchomym (konserwator, ekspertyzy, restrykcyjne wymagania konserwatorskie), rozbiórkami obiektów z materiałami niebezpiecznymi (PCB, azbest), podniesieniem części hali, dużym zakresem robót i rozbudowaną infrastrukturą terenu.
Terminy realizacji
Termin wykonania zamówienia
do 31 marca 2029 r.
do 31 marca 2029 r.
Uzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę
do 31.12.2027 r.
do 31.12.2027 r.
Gotowość do odbioru końcowego
do 15.02.2029 r.
do 15.02.2029 r.
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie
do 15.03.2029 r.
do 15.03.2029 r.
Usunięcie wad odbiorowych / zamknięcie kontraktu
do 31.03.2029 r.
do 31.03.2029 r.
Gwarancja jakości i rękojmi
nie krótszy niż 60 miesięcy, maksymalnie do 96 miesięcy
nie krótszy niż 60 miesięcy, maksymalnie do 96 miesięcy
Warunki udziału
AI1Ubezpieczenie OC — min. 5 000 000 zł sumy gwarancyjnej w zakresie prowadzonej działalności; przy konsorcjum samodzielnie przez jednego członka, bez sumowania; dodatkowo wymagane odrębne polisy: kontraktowa, projektowa i dla szkód w zabytku/środowisku na dzień podpisania umowy
2Doświadczenie w robotach — min. 1 robota budowlana polegająca na budowie, przebudowie, rozbudowie lub nadbudowie budynku użyteczności publicznej o wartości co najmniej 20 000 000 zł brutto oraz min. 1 robota dotycząca budynku użyteczności publicznej wpisanego do rejestru zabytków lub położonego na obszarze urbanistycznym wpisanym do rejestru zabytków o wartości co najmniej 8 000 000 zł brutto, wykonane w okresie ostatnich 7 lat (a jeżeli okres działalności krótszy — w tym okresie); przy wspólnym ubieganiu się warunek spełnia członek, który wykonał odpowiedni zakres (art. 117 Pzp)
Pozostałe 6 warunków po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cenabrutto za wykonanie przedmiotu zamówienia
60%
Doświadczenie Głównego Projektantawielobranżowe projekty zabytków ≥ 8 000 000 zł
15%
Doświadczenie Kierownika Budowyroboty przy zabytku nieruchomym ≥ 20 000 000 zł
15%
Okres gwarancji i rękojmizakres 60–96 miesięcy
10%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Obowiązkowa wizja lokalna
Odbycie wizji lokalnej wymagane; oferta wykonawcy, który nie odbył wizji, podlega odrzuceniu na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 18 Pzp (SWZ pkt 5.10).
Wysoki próg OC i dodatkowe polisy
Polisa OC na sumę gwarancyjną co najmniej 5 000 000 zł, a przy podpisaniu umowy dodatkowo odrębne polisy kontraktowe, projektowe oraz dla szkód w zabytku/środowisku (SWZ pkt 7.1.3).
Wieloelementowe referencje
Wymagane łącznie 4 odrębne referencje — 1 robota budowlana ≥ 20 000 000 zł brutto, 1 robota przy zabytku ≥ 8 000 000 zł, 1 projekt wielobranżowy ≥ 20 000 000 zł i 1 projekt przy zabytku ≥ 8 000 000 zł (SWZ pkt 7.1.4 lit. a).
SWZ zmodyfikowany 75 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Wysokie wadium
Wadium 300 000 zł, zatrzymywane m.in. w razie nieprzedłożenia dokumentów na wezwanie, odmowy podpisania umowy lub niewniesienia zabezpieczenia (SWZ pkt 16).
Kary i sankcje
AI- Wadium: 300 000,00 zł (pieniądz, gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa lub poręczenie).
- Zabezpieczenie należytego wykonania umowy: 10% ceny brutto oferty.
- Kary umowne: w projekcie umowy (Załącznik nr 13) — szczegółowe stawki i warunki w załączniku.
Pytania i odpowiedzi
102Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1W związku z opublikowanymi przez Zamawiającego w dniu 22.10.2026 r. odpowiedziami na pytania oraz zmianą brzmienia pkt 22.4 SWZ, przy jednoczesnym braku aktualizacji formularza oferty, zwracamy się z prośbą o potwierdzenie, że Wykonawca powinien samodzielnie usunąć z tabeli dotyczącej doświadczenia Kierownika budowy kolumnę przeznaczoną na wskazanie numeru wpisu do rejestru obiektów.
Zamawiający potwierdza, że w związku opublikowanymi w dniu 22.10.2026 r. odpowiedziami na pytania oraz zmianą brzmienia pkt. 22.4 SWZ Wykonawcy składający oferty w przedmiotowym postępowaniu powinni samodzielnie usunąć z tabeli dotyczącej doświadczenia Kierownika Budowy kolumnę przeznaczoną na wskazanie numeru wpisu do rejestru obiektu przy którym prowadzone były prace.
Ponadto Zamawiający informuje, że termin związania ofertą zostaje zmieniony na 25.01.2027 r.
1Zwracamy się do Zamawiającego z uprzejmą prośbą o weryfikację oraz wyjaśnienie potencjalnej omyłki pisarskiej i nieścisłości redakcyjnej w treści pkt 22.4 Specyfikacji Warunków Zamówienia (SWZ) oraz Formularza Ofertowego (Załącznik nr 1 do SWZ), dotyczącej pozacenowego kryterium oceny ofert dla stanowiska Kierownika Budowy.
1. Warunki udziału w postępowaniu (pkt 7.1.4 lit. b SWZ): Zamawiający wyraźnie rozróżnił dwa odrębne progi wartościowe robót/projektów: 20 000 000,00 zł brutto dla budynków użyteczności publicznej oraz 8 000 000,00 zł brutto dla zabytków.
2. Kryterium oceny Głównego Projektanta (pkt 22.3 SWZ): Zamawiający konsekwentnie przyjął wartość odnoszącą się do obiektu zabytkowego, tj. co najmniej 8 000 000,00 zł brutto.
3. Kryterium oceny Kierownika Budowy (pkt 22.4 SWZ): Wskazano wymóg robót dotyczących zabytku wpisanego do rejestru o wartości aż 20 000 000,00 zł brutto, co stanowi kwotę przypisaną w warunkach udziału ogólnie do budynków użyteczności publicznej (niezabytkowych).
4. Informacja w Formularzu ofertowym (Załącznik nr 1 do SWZ): Tabela przeznaczona do wykazania punktowanego doświadczenia Kierownika Budowy została opatrzona informacją: „Doświadczenie ponad wymagany warunek:”. Użycie tego sformułowania wprost wskazuje na intencję punktowania kolejnych (dodatkowych) zadań wykraczających poza minimalny warunek udziału z pkt 7.1.4 lit. b SWZ.
Analiza całości dokumentów zamówienia wskazuje, że w pkt 22.4 SWZ mogło dojść do pomyłki redakcyjnej gdzie:
- intencją Zamawiającego było ocenianie doświadczenia na obiektach zabytkowych od kwoty 8 000 000,00 zł brutto – co zachowałoby pełną spójność z kryterium dla Projektanta (pkt 22.3 SWZ), progiem dla zabytków w warunku udziału (pkt 7.1.4 lit. b SWZ) oraz logiczną strukturą Formularza oferty („Doświadczenie ponad wymagany warunek” / 0 pkt za 1 zadanie),
LUB
- intencją Zamawiającego było zachowanie progu 20 000 000,00 zł brutto, lecz w odniesieniu do budynków użyteczności publicznej (bez wymogu indywidualnego wpisu do rejestru zabytków), co bezpośrednio odpowiadałoby głównemu progowi wartościowemu z warunku udziału w postępowaniu (pkt 7.1.4 lit. b SWZ).
Z uwagi na upływ formalnego terminu na składanie wniosków o wyjaśnienie treści SWZ pragniemy wskazać, że na podstawie art. 135 ustawy Pzp Zamawiający posiada pełne prawo do udzielenia wyjaśnień lub modyfikacji treści SWZ w każdym czasie przed upływem terminu składania ofert.
Ponieważ wskazana nieścisłość dotyczy pozacenowego kryterium oceny ofert i bezpośrednio rzutuje na punktację, ważność wyceny oraz porównywalność składanych ofert, brak jej rozstrzygnięcia przed otwarciem ofert stwarza realne ryzyko sporu co do prawidłowości oceny ofert. W związku z tym zwracamy się z prośbą o odniesienie się do przedmiotowej kwestii oraz:
1. Sprostowanie pkt 22.4 SWZ poprzez zrównanie progu dla budynku zabytkowego do kwoty 8 000 000,00 zł brutto (spójność z kryterium Projektanta i warunkiem udziału),
LUB
2. Sprostowanie pkt 22.4 SWZ poprzez…
Zamawiający zmienia brzmienie pkt. 22.4 SWZ na następujące:
22.4 W ramach Kryterium Doświadczenie Kierownika Budowy (KB) będzie rozpatrywana liczba zakończonych robót budowlanych dotyczących budowy, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy budynków użyteczności
1W nawiązaniu do ust. 7 pkt 7.1. ppkt 4) lit. a) tiret pierwszy, drugi, trzeci, czwarty SWZ, prosimy o potwierdzenie i stosowną zmianę, że opisane w warunku udziału w postępowaniu roboty budowlane oraz wielobranżowy projekt budowlany może dotyczyć również jednego budynku, a także ujednolicenie zapisu z pozostałymi zapisami dla tiretu czwartego dopuszczając również budowę.
Proponujemy doprecyzowanie ww. warunków udziału w postępowaniu w następujący sposób:
„4) zdolności technicznej lub zawodowej
Wykonawca musi wykazać się wiedzą i doświadczeniem: Minimalne warunki/Opis sposobu dokonywania oceny warunku:
a) Wykonawca wykaże, że w okresie ostatnich 7 lat, a jeżeli okres działalności jest krótszy — w tym okresie, należycie wykonał co najmniej:
- 1 robotę budowlaną polegającą na budowie, przebudowie, rozbudowie, nadbudowie budynku lub budynków użyteczności publicznej o wartości co najmniej 20 000 000,00 zł brutto,
- 1 robotę budowlaną polegającą na budowie, przebudowie, rozbudowie, nadbudowie budynku lub budynków użyteczności publicznej wpisanego/ych do rejestru zabytków lub położonego/ych na obszarze urbanistycznym wpisanym do rejestru zabytków budynku/budynków/budowli/urządzeń lub ich zespołu o wartości co najmniej o wartości co najmniej 8 000 000,00 zł brutto,
- 1 wielobranżowy projekt budowalny dotyczący budowy, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy budynku lub budynków użyteczności publicznej o wartości co najmniej 20 000 000,00 zł brutto,
- 1 wielobranżowy projekt budowalny dotyczący budowy, przebudowy rozbudowy, nadbudowy budynku lub budynków użyteczności publicznej wpisanego/ych do rejestru zabytków lub położonego/ych na obszarze urbanistycznym wpisanym do rejestru zabytków budynku/budynków/budowli/urządzeń lub ich zespołu o wartości co najmniej o wartości co najmniej 8 000 000,00 zł brutto,”
Zwracamy się z uprzejmą prośbą o doprecyzowanie ww. zapisów dot. spełnienia warunku udziału w postępowaniu. Z treści opisanych warunków można wywnioskować, że opisany warunek dopuszcza jeden budynek jednak prosimy o jednoznaczne doprecyzowanie. Dodatkowo prosimy o ujednolicenie zapisu tiretu czwartego z pozostałymi tiretami dopuszczając również budowę.
Zamawiający wyraża zgodę w poniższym zakresie: Zamawiający wyraża zgodę na zmianę zapisów „Wykonawca spełni warunek, jeżeli wykaże, że w okresie ostatnich 7 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie, wykonał należycie co najmniej:
- 1 robotę budowlaną polegającą na budowie, przebudowie, rozbudowie, nadbudowie budynków użyteczności publicznej o wartości co najmniej 20 000 000,00 zł brutto,
- 1 robotę budowlaną polegającą na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie budynku/budynków użyteczności publicznej wpisanego/ych do rejestru zabytków lub położonego/ych na obszarze urbanistycznym wpisanym do rejestru zabytków budynku/budynków/budowli/urządzeń lub ich zespołu o wartości co najmniej o wartości co najmniej 8 000 000,00 zł brutto,
- 1 wielobranżowy projekt budowlany dotyczący budowy, przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy budynku użyteczności publicznej o wartości robót budowlanych objętych dokumentacją projektową nie mniejszej niż 20.000.000,00 zł brutto
- 1 wielobranżowy projekt budowlany dotyczący przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy budynku/budynków/budowli/urządzeń lub ich zespołu wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze urbanistycznym wpisanym do rejestru zabytków, o wartości robót budowlanych objętych dokumentacją projektową nie mniejszej niż 8.000.000,00 zł brutto.”
2W nawiązaniu do ust. 7 pkt 7.1. ppkt 4) lit. a) tiret drugi, czwarty SWZ zwracamy się z uprzejmą prośbą o
potwierdzenie, że opisany warunek dla tiretu drugiego i czwartego można spełnić jednym zadaniem
zrealizowanym w formule „zaprojektuj i wybuduj”.
Zamawiający potwierdza, że opisany warunek dla tiretu drugiego i czwartego można spełnić jednym zadaniem
zrealizowanym w formule „zaprojektuj i wybuduj”.
3W nawiązaniu do:
§ 2 ust. 3 pkt 2 PPU – zmiana przepisów. Umowa wymaga zgodności z przepisami i normami obowiązującymi na
dzień odbioru końcowego, a § 8 ust. 1 lit. g przewiduje jedynie „dostosowanie dokumentacji”. Prosimy o
potwierdzenie, że zmiana przepisów lub norm po upływie terminu składania ofert, wymagająca zmiany rozwiązań
projektowych lub zakresu robót, stanowi podstawę zmiany wynagrodzenia i terminu wykonania umowy (art. 455
ust. 1 pkt 1 Pzp), oraz o odpowiednie uzupełnienie § 8 ust. 1 lit. g.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę. Podtrzymuje zapisy PPU – umowa wymaga zgodności z przepisami i
normami obowiązującymi na dzień odbioru końcowego.
4§ 2 ust. 7 i § 3 ust. 2 PPU – terminy zgłoszeń. Trzy dni robocze na zgłoszenie zdarzenia potencjalnej zmiany wraz z
podstawą prawną, dowodami, wpływem na ścieżkę krytyczną, szczegółową kalkulacją i wpływem na
dofinansowanie są niewykonalne. Wnosimy o zmianę: zawiadomienie wstępne w terminie 7 dni roboczych od
rozpoznania zdarzenia, pełne uzasadnienie z kalkulacją w terminie 21 dni. Analogicznie wnosimy o wydłużenie do
7 dni roboczych terminu na sprzeciw wobec polecenia IZ (§ 3 ust. 2).
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę.
5§ 3 ust. 3 pkt 1 PPU – błąd redakcyjny. Zdanie „z wyjątkiem dokumentów.” jest niedokończone. Prosimy o
wskazanie, jakich dokumentów Wykonawca nie ma obowiązku uzyskać, oraz o przekazanie wzoru
pełnomocnictwa, którego Zamawiający udzieli Wykonawcy.
Zamawiający dokona wykreślenia za wyjątkiem dokumentów. Pełnomocnictwo zostanie przedstawione po
podpisaniu umowy.
6§ 3 ust. 3 pkt 2 PPU – masy ziemne i grunt zanieczyszczony. Prosimy o udostępnienie posiadanych przez
Zamawiającego badań geotechnicznych i środowiskowych terenu, inwentaryzacji materiałów niebezpiecznych
(azbest, PCB, smoły, oleje) oraz wyników badań gruntu. Prosimy o potwierdzenie, czy remediacja gruntu
zanieczyszczonego oraz usunięcie i utylizacja odpadów niebezpiecznych wchodzą w zakres wynagrodzenia
ryczałtowego, a jeśli tak – o wskazanie ilości przyjętych do wyceny. Wnosimy o potwierdzenie, że ilości
przekraczające założenia dokumentów zamówienia (w tym 0,5 m mas ziemnych) będą rozliczone jako roboty
dodatkowe.
Zamawiający nie posiada badań geotechnicznych i środowiskowych. Jednakże z uwagi, na prowadzoną tam
działalność przemysłową, Zamawiający przewiduje usunięcie wierzchniej warstwy mas ziemnych o miąższości
około 0,5m na całej powierzchni objętej zamówieniem.
7§ 3 ust. 3 pkt 17–19 PPU – niezinwentaryzowane obiekty podziemne. Prosimy o udostępnienie posiadanej
inwentaryzacji sieci i obiektów podziemnych. Wnosimy o zmianę pkt 19 poprzez wskazanie, że usunięcie,
przebudowa lub zabezpieczenie obiektów podziemnych nieujawnionych w dokumentach zamówienia i w mapach
gestorów, a wykrytych mimo dochowania procedur z pkt 18, stanowi podstawę zmiany umowy w zakresie
wynagrodzenia i terminu na podstawie art. 455 ust. 1 pkt 4 Pzp.
Usytuowanie istniejących obiektów zlokalizowanych w obszarze realizacji inwestycji przedstawia Mapa
zasadnicza w postaci wektorowej (skala 1:500), stanowiąca załącznik do postępowania przetargowego (plik o
8§ 3 ust. 3 pkt 10 PPU – Raport Miesięczny. Wnosimy o wydłużenie terminu usunięcia braków Raportu do 5 dni roboczych albo innego terminu uzgodnionego z IZ oraz o potwierdzenie, że brak stanowiska IZ w terminie 5 dni roboczych nie wstrzymuje fakturowania robót potwierdzonych protokołem odbioru częściowego. Wnosimy o doprecyzowanie, że obowiązek przedłożenia Planu Naprawczego „bez prawa do dodatkowego wynagrodzenia” dotyczy wyłącznie opóźnień z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę.
9§ 3 ust. 3 pkt 11 PPU – dokumentacja fotograficzna. Wnosimy o skreślenie godziny 12:00 i przyjęcie terminu „w pierwszym dniu roboczym po zakończeniu okresu”.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę.
Historia zmian
28.08.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
29.09.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (1 dokument z wyjaśnieniami · 1 modyfikacja dokumentacji)
28.10.2026 — sprostowanie
11.11.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (3 dokumenty z wyjaśnieniami · 5 modyfikacji dokumentacji)