Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN455953-2026
Nadzór inwestorski nad budową aquaparku – Opole
Zakład Komunalny Sp. z o.o.17 aktualnych · 38 w archiwum·NIP 7541351921·opolskie
Przedmiot zamówienia
AIUsługa Inżyniera Kontraktu (IK) dla budowy obiektu rekreacji wodnej AQUAPARK z infrastrukturą towarzyszącą i basenami zewnętrznymi w Opolu (kubatura ~80 tys. m³, lustro wody wew. ~1 499 m² + zew. ~1 793 m², 9 zjeżdżalni, ~278 miejsc parkingowych). Zakres obejmuje trzy etapy gwarantowane: (I) usługi projektowo-przygotowawcze i doradztwo w postępowaniu na wybór wykonawcy robót budowlanych, (II) wielobranżowy nadzór inwestorski i pełnienie funkcji IK w fazie realizacji inwestycji (koordynacja, kontrola jakości, odbiory, raporty miesięczne), (III) rozliczenie umowy z wykonawcą robót i inwestycji, w tym raport końcowy i dokumentacja OT. Wyłączone z nadzoru IK (wg modyfikacji 02.07.2026): roboty nawierzchniowe — ścieżki pieszo-rowerowe, zjazdy, nasadzenia zieleni i wycinka drzew.
Dodatkowo przewidziano sześć opcji do niezależnego uruchomienia: (1) nadzór nad systemem projekcji multimedialnej w hali basenowej, (2) nadzór nad kontentem wideo i animacjami, (3) nadzór nad interaktywną grą obiektową, (4) nadzór IK w okresie rękojmi/gwarancji w cyklach 12-miesięcznych (do 8 lat), (5) nadzór nad dostawą i montażem 2 wielkogabarytowych modeli dinozaurów w hali basenowej, (6) nadzór nad dodatkowym (drugim) Dniem Testowym obiektu.
Zamawiający przewiduje też zamówienia podobne (art. 214 ust. 1 pkt 7 Pzp) do 5% wartości zamówienia podstawowego.
Trudność: wysoka
Usługa obejmuje wielobranżowy nadzór inwestorski nad nietypowym, silnie agresywnym środowiskiem basenowym (chlorki, wilgotność), złożoną technologią wody, licznymi instalacjami (HVAC, BMS, SSP, automatyka) oraz 6 opcjami — wymaga doświadczonego zespołu i rozległej koordynacji.
Terminy realizacji
Realizacja umowy
47 miesięcy od zawarcia Umowy IK (Etap II: 45 mies. + 3 mies. buforu)
47 miesięcy od zawarcia Umowy IK (Etap II: 45 mies. + 3 mies. buforu)
Gwarancja WRB (Opcja 4)
min. 5 lat, wydłużenie do maks. 8 lat
min. 5 lat, wydłużenie do maks. 8 lat
Warunki udziału
AI1Doświadczenie — min. 2 usługi IK / IZ / nadzoru wielobranżowego, każda ≥ 1 500 000 zł brutto, dla inwestycji użyteczności publicznej / handlowej / sportowo-rekreacyjnej ≥ 40 000 m³ lub ≥ 3 000 m²; ostatnie 10 lat; jeden podmiot w całości, bez sumowania.
2Koordynator IK — wyższe techniczne; 10 lat; 3 zadania IK / Rezydent / Menedżer przy obiektach ≥ 40 000 m³ lub ≥ 3 000 m²; 1 obiekt basenowy lustro wody ≥ 1 500 m²; 3 obiekty z SSP/KD/CCTV/SSWiN.
Pozostałe 7 warunków po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena za wykonanie zakresu gwarantowanegojedyna kryterium, waga 100 pkt
100%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
SWZ zmodyfikowany 21 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (22 lipca)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 35 000,00 zł, wniesione przed upływem terminu składania ofert, utrzymywane do upływu terminu związania ofertą.
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 10% ceny całkowitej brutto z oferty, wniesione najpóźniej przed zawarciem umowy.
- Kary umowne: w Projektowanych Postanowieniach Umowy (załącznik nr 3 do SWZ / zał. nr 5 do Umowy IK) — szczegółowe stawki i limity w PPU.
Pytania i odpowiedzi
79Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Zwracamy się z wnioskiem o zmianę warunku udziału w postępowaniu określonego w pkt 5.2.6 SWZ poprzez wykreślenie wymogu, aby każda wykazywana usługa Inżyniera Kontraktu/Inwestora Zastępczego/wielobranżowego nadzoru inwestorskiego posiadała wartość co najmniej 1 500 000,00 zł brutto, ewentualnie poprzez istotne obniżenie tego progu.
W naszej ocenie wskazany wymóg pozostaje nieproporcjonalny do celu oceny zdolności wykonawcy do należytego wykonania zamówienia, czym narusza art. 112 ust. 1 ustawy Pzp. O rzeczywistym doświadczeniu wykonawcy usług Inżyniera Kontraktu przesądza przede wszystkim rodzaj, skala i stopień złożoności nadzorowanej inwestycji, a także zakres wykonywanych obowiązków (koordynacja procesu inwestycyjnego, nadzór wielobranżowy, realizacja w formule FIDIC, prowadzenie procedur przetargowych, rozliczanie środków zewnętrznych), a nie wartość wynagrodzenia za samą usługę. Wartość usług Inżyniera Kontraktu jest bowiem w dużej mierze uzależniona od okresu realizacji inwestycji oraz przyjętego modelu organizacyjnego, a nie wyłącznie od stopnia skomplikowania inwestycji. W praktyce rynkowej usługi świadczone przy obiektach o parametrach odpowiadających wymaganiom SWZ (obiekty użyteczności publicznej, sportowo-rekreacyjne czy handlowe o znacznej kubaturze i powierzchni) często posiadają wartość istotnie niższą niż 1,5 mln zł brutto, pomimo identycznego zakresu merytorycznego i odpowiedzialności wykonawcy. W orzecznictwie KIO wielokrotnie wskazywano, że warunki udziału w postępowaniu powinny być adekwatne i proporcjonalne do przedmiotu zamówienia oraz nie mogą prowadzić do nieuzasadnionego ograniczenia konkurencji. W szczególności w orzeczeniach KIO kwestionuje się nadmierne wymagania dotyczące wartości usług Inżyniera Kontraktu, wskazując na konieczność dostosowania warunku do rzeczywistego zakresu i charakteru zamówienia.
Mając powyższe na uwadze, wnosimy o zmianę warunku poprzez:
usunięcie wymogu minimalnej wartości usługi 1 500 000,00 zł brutto, lub alternatywnie znaczące obniżenie wymaganego progu wartości usługi,
przy jednoczesnym pozostawieniu wymagań dotyczących parametrów technicznych i funkcjonalnych nadzorowanych inwestycji, które w sposób wystarczający potwierdzają doświadczenie wykonawcy.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę warunku udziału w postępowaniu i podtrzymuje brzmienie pkt 5.2.6 SWZ.
W ocenie Zamawiającego warunek posiadania doświadczenia w realizacji usługi o wartości co najmniej 1 500 000,00 zł brutto jest w pełni proporcjonalny i adekwatny do przedmiotu zamówienia (zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy Pzp). Niniejsze postępowanie dotyczy usługi, której planowany czas trwania wynosi aż 47 miesięcy, a szacunkowe wynagrodzenie jest istotnie wyższe od postawionego progu. Wymóg wykazania się usługą o wskazanej wartości jest proporcjonalny i adekwatny do wartości szacunkowej obecnego zamówienia. Zamawiający podkreśla, że wartość usługi Inżyniera Kontraktu jest bezpośrednim odzwierciedleniem skali zaangażowania Wykonawcy w każdym aspekcie w tak długim okresie oraz stanowi obiektywny miernik jego potencjału ekonomiczno-organizacyjnego. Wykonawca, który realizował kontrakty o niższej wartości, mógł nie mierzyć się z koniecznością utrzymywania stałego, wielobranżowego zespołu ekspertów w tak szerokim horyzoncie czasowym. Utrzymanie warunku jest zatem niezbędne dla zweryfikowania zdolności Wykonawcy do zapewnienia ciągłości nadzoru i stabilności kadrowej przez cały okres realizacji zamówienia.
Dodatkowo Zamawiający wskazuje, iż odnosząc się do zarzutów dotyczących rzekomego ograniczenia konkurencji poprzez parametry techniczne inwestycji referencyjnych, wymóg ten został sformułowany w sposób alternatywny (kubatura min. 40 tys. m³ LUB powierzchnia zabudowy min. 3 tys. m²). Taka konstrukcja w stopniu wystarczającym i proporcjonalnym poszerza krąg potencjalnych wykonawców, nie zawężając rynku w stopniu nieuzasadnionym. Utrzymanie warunku jest zatem niezbędne dla zweryfikowania zdolności Wykonawcy do zapewnienia ciągłości nadzoru i stabilności kadrowej przez cały okres realizacji zamówienia
2Zwracamy się z wnioskiem o zmianę warunku udziału w postępowaniu określonego w pkt 5.2.6 SWZ poprzez odstąpienie od wymogu wykazania minimalnej wartości usług, tj. warunku:
„o wartości każdej z tych usług wynoszącej co najmniej 1 500 000,00 zł brutto”.
W ocenie Wykonawcy przedmiotowy wymóg nie pozostaje w bezpośrednim związku z rzeczywistym poziomem zdolności wykonawcy do należytej realizacji zamówienia oraz wykracza poza zakres niezbędny do zweryfikowania doświadczenia adekwatnego do przedmiotu zamówienia.
Należy zwrócić uwagę, iż ustawodawca w projektowanym systemie certyfikacji wykonawców, który zacznie obowiązywać od dnia 12 lipca 2026 r., w ramach poziomów zdolności wykonawców odchodzi od posługiwania się kryterium wartości robót lub usług jako podstawowym miernikiem doświadczenia. Rozwiązanie to ma charakter celowy i systemowy. Ustawodawca przyjął bowiem, że sama wartość kontraktu nie stanowi obiektywnego wyznacznika stopnia skomplikowania przedsięwzięcia ani faktycznych kompetencji wykonawcy.
W projektowanych poziomach zdolności akcent położono przede wszystkim na:
-rodzaj i charakter inwestycji,
-stopień jej złożoności,
-parametry techniczne obiektu,
-zakres branżowy,
-skalę organizacyjną przedsięwzięcia.
W konsekwencji również w niniejszym postępowaniu zasadnym wydaje się odejście od kryterium wartościowego i pozostawienie warunku odnoszącego się do charakteru inwestycji oraz jej parametrów technicznych, tj. kubatury lub powierzchni zabudowy.
Należy podkreślić, że dwie usługi realizowane przy inwestycjach o identycznej kubaturze, funkcji i stopniu skomplikowania mogą znacząco różnić się wartością wyłącznie z uwagi na:
moment realizacji inwestycji,
lokalizację,
poziom cen rynkowych,
przyjęty model wynagrodzenia,
zakres kosztów kwalifikowanych,
sytuację gospodarczą i inflacyjną.
Tym samym wartość usługi nie stanowi miarodajnego ani proporcjonalnego kryterium oceny doświadczenia wykonawcy.
W związku z powyższym wnosimy o zmianę warunku udziału poprzez wykreślenie wymogu minimalnej wartości usług i pozostawienie wymogu dotyczącego rodzaju oraz parametrów inwestycji, które w sposób wystarczający potwierdzają zdolność wykonawcy do realizacji zamówienia.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę warunku udziału w postępowaniu i podtrzymuje brzmienie pkt 5.2.6 SWZ, zgodnie z uzasadnieniem odpowiedzi na pytanie nr 1 w niniejszym piśmie.
Dodatkowo, odnosząc się do argumentacji Wykonawcy dotyczącej projektowanego systemu certyfikacji wykonawców, który ma zacząć obowiązywać od dnia 12 lipca 2026 roku, Zamawiający wskazuje, iż niniejsze postępowanie zostało wszczęte i jest prowadzone w oparciu o aktualnie obowiązujący stan prawny. Przyszłe, przedwstępne założenia ustawodawcy dotyczące poziomów zdolności w ramach systemu certyfikacji nie mogą stanowić podstawy prawnej do kwestionowania obecnych, legalnie ukształtowanych wymogów SWZ. Ponadto wprowadzenie instytucji certyfikacji w żaden sposób nie odbierze Zamawiającemu ustawowej autonomii w zakresie indywidualnego i podmiotowego opisywania warunków udziału w konkretnym postępowaniu, o ile są one uzasadnione jego obiektywnymi potrzebami.
3Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz.U. z 2024r., poz. 1320 ze zm.) zwracamy się z prośbą o wyjaśnienie oraz dokonanie zmiany treści SWZ w zakresie:
1. Dotyczy pkt 5.2.6. Specyfikacji Warunków Zamówienia w zakresie zapisów:
(…) o wartości każdej z tych usług wynoszącej co najmniej jeden milion pięćset tysięcy [ 1 500 000,00 ] złotych brutto (…)
oraz
(…) o kubaturze min. 40 tyś. m3 każdego z nich (…)
Wnosimy o zmianę w zakresie powyższego warunku udziału w postępowaniu poprzez zmniejszenie minimalnej wymaganej wartości każdej z usług do kwoty 1 000 000,00 zł brutto
oraz zmniejszenie wymaganej minimalnej kubatury każdego obiektu do 35 tyś. m3.
Wartość wynagrodzenia za świadczenie usług Inżyniera Kontraktu lub Inwestora Zastępczego lub podmiotu zarządzającego projektem lub wielobranżowego nadzoru inwestorskiego nie ma charakteru stałego, nie jest wyliczana na podstawie materialnych składników cenotwórczych i nie świadczy wprost o zakresie usługi ani o posiadanym doświadczeniu do wykonania przedmiotowego zamówienia. Głównym składnikiem ceny usług tego typu są wynagrodzenia a na ich wysokość wpływa sytuacja na rynku usług, aktualne zasoby kadrowe wykonawców czy obszar na którym działają (zróżnicowanie cenowe w poszczególnych rejonach kraju).
Jednoczesne wymaganie tak dużych wartości usług i tak dużej kubatury obiektów (lub powierzchni zabudowy) istotnie zmniejsza grono potencjalnych wykonawców, którzy mają doświadczenie na obiektach o wymaganej kubaturze ale zrealizowali usługi o niższej wartości (lub na odwrót) ponieważ w postępowaniu przetargowym zaoferowali zrealizowanie usługi za niższe wynagrodzenie (często cena jest 100% kryterium wyboru) a następnie wykonali ja należycie.
Prosimy o weryfikację i zmniejszenie warunków udziału.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę warunku udziału w postępowaniu i podtrzymuje brzmienie pkt 5.2.6 SWZ, zgodnie z uzasadnieniem odpowiedzi na pytanie nr 1 w niniejszym piśmie.
Historia zmian
19.05.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
12.06.2026 — sprostowanie (JEST: 3.3. W zakres przedmiotu zamówienia wchodzi: Zakres gwarantowany (zamiennie nazywany Zakresem podstawowym) – zakres usług i czynności IK, który Zamawiający zleca do realizacji z chwilą zawarcia Umowy IK [...] i dzieli się na następujące Etapy: a) Etap I – usługi projektowo-przygotowawcze oraz doradztwo w Postępowaniu WRB [...] - z uwagi na ograniczoną liczbę znaków możliwą do wprowadzenia w treści ogłoszenia szczegółowy opis Etapu zawiera SWZ, OPZ oraz Umowa. b) Etap II – usługi wielobranżowego nadzoru inwestorskiego oraz pełnienie funkcji Inżyniera Kontraktu w fazie realizacji Inwestycji [...] - z uwagi na ograniczoną liczbę znaków możliwą do wprowadzenia w treści ogłoszenia szczegółowy opis Etapu zawiera SWZ, OPZ oraz Umowa. c) Etap III – usługi dotyczące rozliczenia Umowy WRB oraz Inwestycji, obejmujące również końcowe rozliczenie finansowe robót, weryfikację kompletności dokumentacji powykonawczej, odbiorowej i jakościowej, wsparcie Zamawiającego w rozliczeniu pozyskanego dofinansowania (o ile dotyczy) oraz sporządzenie raportu końcowego z zamknięcia Inwestycji [...] - z uwagi na ograniczoną liczbę znaków możliwą do wprowadzenia w treści ogłoszenia szczegółowy opis Etapu zawiera SWZ, OPZ oraz Umowa. JEST: Opis opcji: 3.4. Zakres opcjonalny – uprawnienie Zamawiającego do rozszerzenia zamówienia w stosunku do zakresu podstawowego, gwarantowanego zgodnie z postanowieniami Umowy IK, które nie ma charakteru zobowiązania dla Zamawiającego. Zlecenie Zakresu opcjonalnego jest uzależnione m.in. od zlecenia tożsamego Zakresu do realizacji WRB oraz od zapewnienia przez Zamawiającego finansowania tego Zakresu. Zakres opcjonalny dzieli się na następujące Etapy (które mogą być zlecone przez Zamawiającego IK niezależnie od siebie): a) Etap IV Opcja 1 – nadzór nad realizacją dostawy, montażu i uruchomienia specjalistycznego systemu projekcji multimedialnej [...] - zakres niezmieniony treścią ogłoszenia o zmianie ogłoszenia, b) Etap V Opcja 2 - nadzór nad procesem tworzenia, dostawy i wdrożenia kontentu wideo (filmów i animacji) przeznaczonego do wyświetlania za pomocą systemu opisanego w Opcji 1.[...] - zakres niezmieniony treścią ogłoszenia o zmianie ogłoszenia, c) Etap VI Opcja 3 - nadzór nad realizacją, wdrożeniem i kontrolą nad spełnieniem wymogów scenariusza interaktywnej gry obiektowej, nadzór nad wykonaniem stanowisk interaktywnych i czujników, nadzór nad wykonaniem centralnej jednostki zarządzającej grą i infrastruktury towarzyszącej [...] -- zakres niezmieniony treścią ogłoszenia o zmianie ogłoszenia, d)Etap VII Opcja 4 - świadczenie usług Inżyniera Kontraktu w okresie rękojmi i gwarancji jakości Inwestycji. Każdorazowe uruchomienie Opcji nr 4 dotyczy okresu 12 (dwunastu) miesięcy świadczenia usług. Bieg pierwszego okresu opcjonalnego (Opcja 4.1) rozpoczyna się od dnia podpisania Końcowego protokołu odbioru Robót budowlanych, a w sytuacji, gdy w protokole tym stwierdzono Wady – od dnia podpisania protokołu potwierdzającego usunięcie wszystkich Wad stwierdzonych przy odbiorze końcowym. W przypadku odrębnego odbioru Strefy basenów zewnętrznych i wynikającego z Umowy WRB niezależnego, odrębnego biegu terminów gwarancji jakości oraz rękojmi za wady dla tej strefy, zakres usług IK w ramach Etapu VII Opcji nr 4 obejmuje równoległe lub odpowiednio wydłużone świadczenie usług nadzoru nad usuwaniem Wad w okresie rękojmi i gwarancji dla Strefy basenów zewnętrznych. Każdy kolejny okres (Opcja 4.2, 4.3 itd.) rozpoczyna się bezpośrednio po zakończeniu poprzedniego 12-miesięcznego etapu. Zamawiający jest uprawniony do wielokrotnego i niezależnego korzystania z Opcji nr 4 (zawsze w wymiarze 12 następujących po sobie miesięcy), w zależności od faktycznego czasu trwania rękojmi i gwarancji udzielonej przez WRB, aż do całkowitego upływu terminów odpowiedzialności WRB z tego tytułu dla całego przedmiotu Umowy WRB. Świadczenie usług w całym okresie rękojmi i gwarancji stanowi w całości Zakres opcjonalny i nie wchodzi w skład zakresu gwarantowanego Umowy IK. e)Etap VIII Opcja 5 – nadzór nad realizacją dostawy, wykonaniem artystycznym oraz montażem 2 (dwóch) wielkogabarytowych okazów dinozaurów (modeli tematycznych) zlokalizowanych wewnątrz hali basenowej (2 modele). Zakres nadzoru obejmuje w szczególności: weryfikację zgodności modeli z założeniami naukowymi (anatomicznymi) i estetycznymi, nadzór nad procesem realizacji/tworzenia modeli, dostawy i montażu w różnych lokalizacjach hali, kontrolę odporności zastosowanych materiałów i powłok na specyficzne warunki panujące w hali basenowej (wilgotność, związki chloru, promieniowanie UV) oraz weryfikację bezpieczeństwa użytkowego i trwałości posadowienia modeli. W zakres nadzoru wchodzi również konieczność weryfikacji wniosków materiałowych. f)Etap IX Opcja 6 – nadzór nad organizacją, przeprowadzeniem oraz zabezpieczeniem dodatkowego (drugiego) Dnia Testowego w ramach prób obciążeniowych Inwestycji (zakres tożsamy z Opcją nr 5 w Umowie WRB), w tym analiza przebiegu testu i sporządzenie szczegółowego raportu technicznego stanowiącego podstawę do oceny wystąpienia ewentualnych Wad Limitujących lub innych nieprawidłowości. JEST: Termin składania ofert: 06/07/2026 10:00 +02:00 Okres, przez który oferta musi pozostać ważna: 90 Dzień Informacje na temat publicznego otwarcia: Data otwarcia: 06/07/2026 11:00 +02:00 Informacje dodatkowe: Termin związania ofertą określony datą: 03.10.2026 r.)
02.07.2026 — sprostowanie (JEST: Termin składania ofert: 13/07/2026 10:00 +02:00 Data otwarcia: 13/07/2026 11:00 Okres, przez który oferta musi pozostać ważna: 90 Informacje dodatkowe: Termin związania ofertą określony datą: 10.10.2026 r.)
10.07.2026 — sprostowanie (Wprowadzona zmiana warunków udziału w postępowaniu dotyczy: 1.Inspektora nadzoru w branży sanitarnej, 2.Inspektora nadzoru w branży elektrycznej, 3.Warunku zdolności technicznej lub zawodowej dla wykonawcy w zakresie minimalnej wartości dla każdej usługi.)
22.07.2026 — upływ terminu składania ofert
22.07.2026 — modyfikacja dokumentacji (2 modyfikacje dokumentacji)