Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN477392-2026
Przebudowa budynku mieszkalnego z wymianą ogrzewania – Rybnik
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej2 aktualne · 43 w archiwum·NIP 6423147363·śląskie
Przedmiot zamówienia
AIPrzebudowa zabytkowego budynku wielorodzinnego przy ul. Przemysłowej 22 w Rybniku wraz ze zmianą sposobu ogrzewania (z pieców kaflowych/kuchni węglowych na gazowe centralne ogrzewanie z kotłownią gazową w układzie kaskadowym na poddaszu), obejmująca:
- Remont pomieszczeń piwnicznych (osuszanie, odgrzybianie, naprawa tynków i pęknięć, ocieplenie stropu od spodu wełną mineralną, izolacja pozioma, wymiana stolarki drzwiowej i okiennej w komórkach, wentylacja).
- Remont klatek schodowych (wymiana instalacji elektrycznej i niskoprądowej, posadzek drewnianych międzykondygnacyjnych, zabytkowej posadzki biało-czarnej w strefie wejściowej, stopni i podstopnic, balustrad drewnianych, zabezpieczenie stropów i konstrukcji do REI60, ściana i drzwi pożarowe do piwnicy).
- Remont mieszkań (przebudowa układu: demontaż ścian, przesunięcie otworów, montaż nadproży, ściany działowe; wzmocnienie i wypoziomowanie stropów drewnianych; wymiana podłóg i posadzek; gładzie i dwukrotne malowanie; likwidacja pieców kaflowych i kuchni węglowych; budowa nowych przewodów wentylacyjnych i spalinowych wyprowadzonych ponad dach; montaż kuchenki elektrycznej czteropalnikowej oraz bojlera elektrycznego 2,5 kW 230 V w każdym mieszkaniu; wymiana stolarki okiennej i drzwiowej; docieplenie ścian od wewnątrz płytami perlitowymi; dostosowanie 2 mieszkań dla osób niepełnosprawnych; zabezpieczenie stropu do REI60).
- Remont poddasza (drzwi pożarowe EI30, ściany REI60, budowa kotłowni gazowej z automatyką kaskadową i Aktywnym Systemem Bezpieczeństwa, ocieplenie dachu wełną mineralną, impregnacja stropu drewnianego, remont i wzmocnienie więźby dachowej, kominy wentylacji grawitacyjnej i spalinowe, wykończenie płytami g-k, ocieplenie stropu nad ostatnią kondygnacją wdmuchem wełny mineralnej, płyty podłogowe systemowe z płytkami ceramicznymi, wpust podłogowy).
- Remont dachu (wymiana pokrycia, budowa nowych kominów i przemurowanie istniejących, wymiana i budowa nowych wyłazów dachowych 80/80 cm, lokalna wymiana uszkodzonych elementów więźby, wymiana rynien, rur spustowych i obróbek blacharskich, nowa instalacja odgromowa, demontaż nieczynnych elementów).
- Remont elewacji (naprawa, czyszczenie i uzupełnienie fug elewacji ceglnej wg zaleceń konserwatorskich, hydrofobizacja, montaż lamp z numeracją adresową, skrzynki gazowej, zadaszeń systemowych nad drzwiami).
- Hydroizolacja (pionowa zewnętrzna i pozioma metodą iniekcji, wtórna pozioma podposadzkowa z izolacją termiczną).
- Zagospodarowanie terenu (nowa opaska żwirowa, doświetlacze piwniczne z odwodnieniem, remont schodów zewnętrznych i murków oporowych, czyszczenie kamiennych stopni, przesunięcie schodów do biegu 120 cm, wymiana chodników, niwelacja terenu pod wjazd dla wózków, wiata śmietnikowa, latarnie oświetleniowe, wymiana przyłącza wodociągowego i kanalizacji sanitarnej, przebudowa kanalizacji deszczowej).
- Instalacja centralnego ogrzewania i gazowa (wewnętrzna instalacja gazowa ze stali bez szwu, dostawa i montaż kotłów gazowych w układzie kaskadowym, kompletna automatyka sterująca, instalacja c.o. z grzejnikami, instalacja wodna w kotłowni z zaworem czerpalnym, wodomierz z odczytem radiowym, instalacja spalinowa z kominami powietrzno-spalinowymi dla każdego kotła).
- Instalacja wodno-kanalizacyjna (wewnętrzna).
- Instalacje elektryczne i niskoprądowe (PWP, TN-S, oświetlenie podstawowe, awaryjne i ewakuacyjne, gniazda i odbiorу siłowe, oświetlenie zewnętrzne, rozdzielnica główna RGnN, tablice administracyjne T.ADM1–3, szafa z układami pomiarowymi, połączenia wyrównawcze, instalacja odgromowa, uziemienie, domofonowa, teletechniczna, RTV-SAT).
- Roboty towarzyszące (uporządkowanie terenu, numery na drzwi, skrzynki na listy, wywóz i utylizacja materiałów).
W ramach zamówienia Wykonawca sporządza dokumentację powykonawczą, inwentaryzację geodezyjną z naniesieniem na mapy, instrukcje użytkowania budynku i instalacji oraz aktualizację audytu energetycznego.
Trudność: wysoka
Złożony zakres robót ogólnobudowlanych i instalacyjnych na obiekcie objętym ochroną konserwatora zabytków, wymagający koordynacji wielu branży, specjalistycznych kompetencji (prace konserwatorskie, instalacja gazowa, kotłownia kaskadowa), wysokich wymogów pożarowych (REI60) oraz rygorystycznych terminów reakcji gwarancyjnej.
Warunki udziału
AI1Doświadczenie (roboty ogólnobudowlane): wykonanie w okre — sie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 3 500 000,00 zł brutto polegającej na przebudowie budynku wielorodzinnego; wymagane spełnienie samodzielnie przez Wykonawcę lub przez minimum jeden podmiot udostępniający zasoby (podwykonawcę) samodzielnie (nie jest dopuszczalne sumowanie doświadczenia różnych podmiotów).
2Doświadczenie (instalacje): wykonanie w okresie ostatnic — h 5 lat przed upływem terminu składania ofert co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 300 000,00 zł brutto polegającej na budowie lub przebudowie instalacji centralnego ogrzewania i instalacji gazowej; wymagane spełnienie samodzielnie przez Wykonawcę lub przez minimum jeden podmiot udostępniający zasoby (podwykonawcę) samodzielnie (nie jest dopuszczalne sumowanie doświadczenia różnych podmiotów).
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
- Cena — waga 60 pkt
- Termin wykonania robót — waga 10 pkt
- Gwarancja na roboty budowlane — waga 15 pkt
- Gwarancja na urządzenia i przybory — waga 15 pkt
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
3 z 5 zamówień (60%) miało ≤1 ofert
Wzorzec niskiej liczby ofert u tego zamawiającego sugeruje, że postępowania mogą być formą faworyzowania konkretnego wykonawcy.
SWZ zmodyfikowany 52 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (31 sierpnia)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 100 000,00 zł
- Zabezpieczenie należytego wykonania umowy: 5% ceny ofertowej brutto
- Zwrot zabezpieczenia (część dotycząca rękojmi): pozostała część zwrócona do 15 dni po upływie okresu rękojmi za wady
Pozostałe 1 zapis o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
45Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Zgodnie z postanowieniami SWZ Zamawiający w zakresie warunków udziału w postępowaniu wymaga, aby Wykonawca wykazał się wykonaniem:
a) co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 3 500 000,00 zł brutto polegającej na przebudowie budynku wielorodzinnego, oraz
b) co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 300 000,00 zł brutto polegającej na budowie lub przebudowie instalacji centralnego ogrzewania i instalacji gazowej.
Czy Zamawiający uzna powyższy warunek za spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że wykonał wyżej wymienione roboty w ramach jednego zadania (jednej umowy), którego łączny zakres obejmował zarówno przebudowę budynku wielorodzinnego, jak i budowę/przebudowę instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji gazowej o wymaganych wartościach?
Tak, Zamawiający uzna warunek za spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże wykonanie robót wymaganych w lit. a) i b) w ramach jednego zadania (jednej umowy), pod warunkiem że według przedstawionych dokumentów będzie można określić jednoznacznie zakres i wartości wymaganych robót. Ostatecznej weryfikacji spełnienia ww. warunku w postępowaniu Zamawiający dokona na podstawie złożonych dokumentów, o których mowa w rozdziale XII SWZ.
2Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów opraw oświetleniowych wewnętrznych.
Parametry opraw oświetleniowych zostały wskazane w zestawieniu materiałów do projektu techniczno-wykonawczego branży elektrycznej. Dopuszcza się zastosowanie produktów dowolnego producenta, pod warunkiem że oferowane oprawy będą spełniały wszystkie wymagania i parametry określone w dokumentacji.
3Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów opraw oświetleniowych ulicznych.
Dopuszcza się zastosowanie opraw dowolnego producenta, pod warunkiem spełnienia poniższych minimalnych wymagań technicznych:
- oprawy uliczne LED jedno- i dwulampowe,
- montaż na wysięgniku o długości minimum 1,0 m,
- barwa światła: neutralna (ok. 4000 K),
- rozsył światła skierowany wyłącznie w dół,
- stopień ochrony: minimum IP65,
- moc jednej oprawy: minimum 50 W,
- strumień świetlny jednej oprawy: minimum 7 500 lm.
Oferowane oprawy muszą być fabrycznie nowe, kompletne oraz spełniać wymagania obowiązujących norm i przepisów dotyczących oświetlenia drogowego oraz posiadać wymagane deklaracje zgodności i oznakowanie CE.
4Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów słupów oświetlenia ulicznego. Powyższe informacje są niezbędne do przygotowania rzetelnej wyceny.
Dopuszcza się zastosowanie słupów dowolnego producenta, pod warunkiem spełnienia poniższych minimalnych wymagań technicznych:
- słupy oświetleniowe przeznaczone do posadowienia na fundamencie betonowym,
- wysokość słupa: 6,0 m,
- materiał: stal,
- zabezpieczenie antykorozyjne poprzez cynkowanie,
- wykończenie zewnętrzne: malowanie proszkowe w kolorze czarnym,
- słupy fabrycznie nowe, kompletne oraz zgodne z obowiązującymi normami i przepisami,
- słupy powinny być przystosowane do montażu wysięgników i opraw oświetleniowych przewidzianych w dokumentacji postępowania.
Słupy należy posadowić na prefabrykowanych fundamentach betonowych dobranych przez wykonawcę zgodnie z wymaganiami producenta słupów oraz warunkami gruntowymi.
1Czy Zamawiający uzna za spełniony warunek udziału w postępowaniu w przypadku przedstawienia jako środek dowodowy wykonania jednej roboty powyżej 3 500 000,00 zł brutto polegającej na dokończeniu rozbudowy budynku przedszkola.
Nie, Zamawiający nie może uznać warunku za spełnionego, ponieważ przedstawione w zapytaniu doświadczenie nie odpowiada wymaganemu rodzajowi obiektu ani rodzajowi robót.
2Zwracamy się z prośbą o udostępnienie przedmiaru budowlanego w formacie ath.
Zamawiający nie posiada przedmiaru w formacie pliku ath.
1W § 19 ust. 2 Zamawiający ustalił łączną maksymalną wysokość kar umownych na poziomie aż 50% wynagrodzenia umownego. Czy Zamawiający wyrazi zgodę na modyfikację § 19 ust. 2 i obniżenie limitu kar umownych do poziomu 20% (lub 30%) wynagrodzenia brutto, co lepiej odpowiada rynkowym standardom w zamówieniach publicznych oraz zasadzie proporcjonalności?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 19 ust. 2 projektu umowy. Jednocześnie Zamawiający wskazuje, że maksymalny limit kar umownych nie oznacza automatycznego naliczenia kar w tej wysokości, lecz określa jedynie ich górną granicę.
2Czy w § 19 ust. 1 pkt 2 Zamawiający wyrazi zgodę na zmianę sformułowania z "za zwłokę" na "za zwłokę z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy", aby jednoznacznie potwierdzić, że kary nie będą naliczane za opóźnienia niezawinione przez Wykonawcę?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę treści § 19 ust. 1 pkt 2 projektu umowy i podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 19 ust. 1 pkt 2 projektu umowy.
3§ 3 ust. 1 pkt 34 nakłada na Wykonawcę obowiązek codziennej obecności zespołu minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych. Czy Zamawiający dopuści modyfikację tego zapisu polegającą na dostosowaniu liczby pracowników na budowie do aktualnego harmonogramu i zapotrzebowania technologicznego na danym etapie robót (np. zmniejszenie obsady w fazie prac wyspecjalizowanych, odbiorowych lub przerw technologicznych), pod warunkiem terminowej realizacji prac?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 3 ust. 1 pkt 34 projektu umowy i podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 3 ust. 1 pkt 34 projektu umowy.
4W związku z zapisami § 3 ust. 1 pkt 25–26 oraz § 12, proszę o jednoznaczne potwierdzenie, że do obowiązków Wykonawcy należy wyłącznie sporządzenie i przekazanie dokumentacji powykonawczej/odbiorowej, natomiast przeprowadzenie procedury formalno-prawnej zawiadomienia o zakończeniu budowy / uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) leży całkowicie po stronie Zamawiającego?
Zamawiający potwierdza, że do obowiązków Wykonawcy należy sporządzenie oraz przekazanie kompletnej dokumentacji powykonawczej i odbiorowej, zgodnie z postanowieniami umowy oraz obowiązującymi przepisami prawa. Po stronie Zamawiającego będzie przeprowadzenie procedury formalno-prawnej związanej z dokonaniem zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przed właściwym Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego. Natomiast Wykonawca zobowiązany jest do współpracy z Zamawiającym w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia ww. procedur, w szczególności poprzez udzielanie wyjaśnień oraz uzupełnianie dokumentacji, jeżeli będzie to wymagane.
5Czy w § 14 ust. 1 pkt 1–2 Zamawiający wyrazi zgodę na wydłużenie nierealnych terminów przystąpienia/usunięcia wad: a. w pkt 1: z 24 godzin na 24 godziny na podjęcie działań zabezpieczających i np. 48 godzin na usunięcie wady, b. w pkt 2: z 48 godzin do 3–5 dni roboczych, uwzględniając czas potrzebny na pozyskanie specyficznych materiałów lub urządzeń zamiennych od producentów?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 14 ust. 1 pkt 1–2 projektu umowy.
6§ 22 przewiduje waloryzację wynagrodzenia w oparciu o wskaźnik GUS, przy czym nakłada na Wykonawcę bardzo szczegółowy i trudny dowodowo obowiązek wykazywania wpływu wskaźnika na ceny jednostkowe. Czy Zamawiający wyrazi zgodę na wprowadzenie automatycznego mechanizmu waloryzacyjnego w oparciu o miesięczny/kwartalny wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej ogłaszany przez Prezesa GUS, bez konieczności przedstawiania szczegółowych kalkulacji dla każdej pozycji kosztorysowej?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę postanowień § 22 projektu umowy. W ocenie Zamawiającego proponowany automatyczny mechanizm waloryzacji, bez konieczności wykazania wpływu zmian cen na realizację umowy, mógłby prowadzić do nieuzasadnionej zmiany wysokości wynagrodzenia. W związku z powyższym Zamawiający podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 22 projektu umowy.
7Czy Zamawiający odstąpi od obowiązku zapewnienia codziennej obecności minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych na budowie? Przy wynagrodzeniu ryczałtowym Wykonawca powinien mieć swobodę organizacji procesu budowy. O sposobie realizacji robót powinien decydować efekt końcowy oraz dotrzymanie terminu, a nie narzucona liczba osób na budowie. W zależności od etapu robót (instalacje, wykończenia, uruchomienia, prace specjalistyczne) obecność 10 pracowników jest nieuzasadniona technologicznie. Wymóg ten może prowadzić do sztucznego zwiększania kosztów realizacji inwestycji. Umowa jest ryczałtowa, natomiast wiele zapisów przypomina kontrakt kosztorysowy i nadmiernie ingeruje w organizację robót przez Wykonawcę.
Zamawiający nie wyraża zgody na wykreślenie postanowienia dotyczącego zapewnienia codziennej obecności minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych na terenie budowy. Wymóg ten został wprowadzony w celu zapewnienia odpowiedniej organizacji procesu realizacji zamówienia oraz zachowania tempa robót umożliwiającego terminowe wykonanie przedmiotu umowy. Jednocześnie Zamawiający będzie oceniał spełnienie powyższego wymogu z uwzględnieniem rzeczywistego przebiegu realizacji robót oraz ich etapu. W przypadku wykonywania robót specjalistycznych lub prac, których charakter technologiczny uzasadnia zaangażowanie mniejszej liczby pracowników ogólnobudowlanych, dopuszczalne będą odpowiednio uzasadnione odstępstwa, zaakceptowane przez Zamawiającego lub Inspektora Nadzoru. Zamawiający podtrzymuje pozostałe postanowienia Specyfikacji Warunków Zamówienia oraz projektu umowy.
8Na jakiej podstawie Zamawiający określił minimalną liczbę 10 pracowników? Czy została wykonana analiza technologiczna uzasadniająca taki wymóg?
Zamawiający określił wymóg zapewnienia minimalnej liczby 10 pracowników na podstawie charakteru, zakresu oraz stopnia złożoności przedmiotu zamówienia, a także przewidywanej organizacji robót niezbędnej do ich terminowej realizacji. Wymóg ten nie wynika z odrębnej analizy technologicznej odnoszącej się do poszczególnych etapów realizacji robót, lecz stanowi element organizacyjny określony przez Zamawiającego w ramach opisu sposobu realizacji zamówienia. Jego celem jest zapewnienie odpowiedniego potencjału wykonawczego umożliwiającego sprawną i terminową realizację inwestycji.
9Czy Zamawiający usunie karę umowną za brak minimalnej liczby pracowników, skoro termin wykonania robót pozostaje zabezpieczony karami za opóźnienie? Obecnie Wykonawca ponosi podwójną odpowiedzialność – za organizację robót oraz za efekt końcowy.
Zamawiający nie wyraża zgody na usunięcie kary umownej za brak zapewnienia minimalnej liczby pracowników na budowie. Kara umowna za niespełnienie wymogu dotyczącego minimalnej obsady pracowników oraz kara za przekroczenie terminu realizacji zabezpieczają odmienne obowiązki Wykonawcy i pełnią różne funkcje. Zatem w ocenie Zamawiającego nie dochodzi do podwójnego sankcjonowania tego samego naruszenia. W związku z powyższym Zamawiający podtrzymuje postanowienia projektu umowy w tym zakresie.
Historia zmian
10.07.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
11.08.2026 — sprostowanie
14.08.2026 — wyjaśnienia treści SWZ (4 dokumenty z wyjaśnieniami)
18.08.2026 — sprostowanie
31.08.2026 — upływ terminu składania ofert
31.08.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (1 dokument z wyjaśnieniami · 1 modyfikacja dokumentacji)