Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN554781-2026
Przebudowa zabytkowego budynku wielorodzinnego w Rybniku – Rybnik
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej2 aktualne · 43 w archiwum·NIP 6423147363·śląskie
Przedmiot zamówienia
AIPrzebudowa zabytkowego budynku wielorodzinnego przy ul. Przemysłowej 22 w Rybniku wraz ze zmianą sposobu ogrzewania — jedno zamówienie obejmujące łącznie:
- Roboty ogólnobudowlane: remont 27 lokali mieszkalnych, klatek schodowych, pomieszczeń piwnicznych i poddasza, remont dachu (wymiana pokrycia, kominy, wyłazy dachowe, odgromowa), remont i hydrofobizacja elewacji ceglanych, hydroizolacja pionowa i pozioma fundamentów/piwnic (w tym iniekcja), budowa kotłowni gazowej na poddaszu, zagospodarowanie terenu (opaski żwirowe, chodniki, schody zewnętrzne, wiata śmietnikowa, latarnie, przyłącza wod-kan i kanalizacja deszczowa).
- Roboty instalacyjne: nowa wewnętrzna instalacja centralnego ogrzewania (kotły gazowe w układzie kaskadowym, grzejniki), instalacja gazowa stalowa, instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja elektryczna i niskoprądowa (oświetlenie, PWP, domofon, RTV-SAT, odgromowa, uziemienie), dostosowanie 2 mieszkań dla osób niepełnosprawnych.
- Wyposażenie mieszkań: kuchenki elektryczne 4-palnikowe i bojlery elektryczne 2,5 kW w każdym lokalu; wymiana stolarki drzwiowej i okiennej (okna piwniczne PCV, pozostałe drewniane).
- Dokumentacja powykonawcza: inwentaryzacja, dokumentacja odbiorowa, instrukcja użytkowania, protokoły prób szczelności i pomiarów — po stronie Wykonawcy.
Trudność: wysoka
Złożony zakres robót budowlanych i instalacyjnych na czynnym obiekcie zabytkowym (ingerencja w konstrukcję, ściany nośne, stropy, klatki schodowe), wymiana źródła ogrzewania z budową kotłowni gazowej, wielobranżowa koordynacja i rygory konserwatorskie.
Terminy realizacji
Termin realizacji
360 dni od zawarcia umowy
360 dni od zawarcia umowy
Gwarancja na roboty budowlane
min. 36 mies. od bezusterkowego odbioru końcowego (do oceny: 36/48/60 mies.)
min. 36 mies. od bezusterkowego odbioru końcowego (do oceny: 36/48/60 mies.)
Gwarancja na urządzenia i przybory
min. 24 mies. od bezusterkowego odbioru końcowego (do oceny: 24/36/48 mies.)
min. 24 mies. od bezusterkowego odbioru końcowego (do oceny: 24/36/48 mies.)
Warunki udziału
AI1Doświadczenie (a) — min. 1 robotę budowlaną — przebudowę budynku wielorodzinnego — wartości ≥ 3 500 000 zł brutto, w okresie ostatnich 5 lat; spełnia samodzielnie Wykonawca lub podmiot udostępniający zasoby; nie sumować doświadczenia różnych podmiotów.
2Doświadczenie (b) — min. 1 robotę — budowę lub przebudowę instalacji centralnego ogrzewania i instalacji gazowej — wartości ≥ 300 000 zł brutto, w okresie ostatnich 5 lat; spełnia samodzielnie Wykonawca lub podmiot udostępniający zasoby; nie sumować doświadczenia różnych podmiotów.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cenaoferty brutto
60%
Termin wykonania robótskrócenie vs 360 dni
10%
Gwarancja na roboty budowlanewydłużenie vs 36 mies.
15%
Gwarancja na urządzenia i przyborywydłużenie vs 24 mies.
15%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
3 z 5 zamówień (60%) miało ≤1 ofert
Wzorzec niskiej liczby ofert u tego zamawiającego sugeruje, że postępowania mogą być formą faworyzowania konkretnego wykonawcy.
SWZ zmodyfikowany 4 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (21 sierpnia)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 100 000,00 zł (przed terminem składania ofert; pieniądz, gwarancje/poręczenia).
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 5% ceny brutto; 70% zwrot w 30 dni od uznania za należycie wykonane, reszta do 15 dni po upływie rękojmi.
- Kary umowne: stawki i limit 50% wynagrodzenia brutto wg § 19 projektu umowy (zał. nr 8) — Zamawiający podtrzymał brzmienie mimo pytań.
Pozostałe 1 zapis o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
45Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Zgodnie z postanowieniami SWZ Zamawiający w zakresie warunków udziału w postępowaniu wymaga, aby Wykonawca wykazał się wykonaniem:
a) co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 3 500 000,00 zł brutto polegającej na przebudowie budynku wielorodzinnego, oraz
b) co najmniej jednej roboty budowlanej o wartości co najmniej 300 000,00 zł brutto polegającej na budowie lub przebudowie instalacji centralnego ogrzewania i instalacji gazowej.
Czy Zamawiający uzna powyższy warunek za spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że wykonał wyżej wymienione roboty w ramach jednego zadania (jednej umowy), którego łączny zakres obejmował zarówno przebudowę budynku wielorodzinnego, jak i budowę/przebudowę instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji gazowej o wymaganych wartościach?
Tak, Zamawiający uzna warunek za spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże wykonanie robót wymaganych w lit. a) i b) w ramach jednego zadania (jednej umowy), pod warunkiem że według przedstawionych dokumentów będzie można określić jednoznacznie zakres i wartości wymaganych robót. Ostatecznej weryfikacji spełnienia ww. warunku w postępowaniu Zamawiający dokona na podstawie złożonych dokumentów, o których mowa w rozdziale XII SWZ.
2Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów opraw oświetleniowych wewnętrznych.
Parametry opraw oświetleniowych zostały wskazane w zestawieniu materiałów do projektu techniczno-wykonawczego branży elektrycznej. Dopuszcza się zastosowanie produktów dowolnego producenta, pod warunkiem że oferowane oprawy będą spełniały wszystkie wymagania i parametry określone w dokumentacji.
3Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów opraw oświetleniowych ulicznych.
Dopuszcza się zastosowanie opraw dowolnego producenta, pod warunkiem spełnienia poniższych minimalnych wymagań technicznych:
- oprawy uliczne LED jedno- i dwulampowe,
- montaż na wysięgniku o długości minimum 1,0 m,
- barwa światła: neutralna (ok. 4000 K),
- rozsył światła skierowany wyłącznie w dół,
- stopień ochrony: minimum IP65,
- moc jednej oprawy: minimum 50 W,
- strumień świetlny jednej oprawy: minimum 7 500 lm.
Oferowane oprawy muszą być fabrycznie nowe, kompletne oraz spełniać wymagania obowiązujących norm i przepisów dotyczących oświetlenia drogowego oraz posiadać wymagane deklaracje zgodności i oznakowanie CE.
4Prosimy o wskazanie producenta lub parametrów słupów oświetlenia ulicznego. Powyższe informacje są niezbędne do przygotowania rzetelnej wyceny.
Dopuszcza się zastosowanie słupów dowolnego producenta, pod warunkiem spełnienia poniższych minimalnych wymagań technicznych:
- słupy oświetleniowe przeznaczone do posadowienia na fundamencie betonowym,
- wysokość słupa: 6,0 m,
- materiał: stal,
- zabezpieczenie antykorozyjne poprzez cynkowanie,
- wykończenie zewnętrzne: malowanie proszkowe w kolorze czarnym,
- słupy fabrycznie nowe, kompletne oraz zgodne z obowiązującymi normami i przepisami,
- słupy powinny być przystosowane do montażu wysięgników i opraw oświetleniowych przewidzianych w dokumentacji postępowania.
Słupy należy posadowić na prefabrykowanych fundamentach betonowych dobranych przez wykonawcę zgodnie z wymaganiami producenta słupów oraz warunkami gruntowymi.
1Czy Zamawiający uzna za spełniony warunek udziału w postępowaniu w przypadku przedstawienia jako środek dowodowy wykonania jednej roboty powyżej 3 500 000,00 zł brutto polegającej na dokończeniu rozbudowy budynku przedszkola.
Nie, Zamawiający nie może uznać warunku za spełnionego, ponieważ przedstawione w zapytaniu doświadczenie nie odpowiada wymaganemu rodzajowi obiektu ani rodzajowi robót.
2Zwracamy się z prośbą o udostępnienie przedmiaru budowlanego w formacie ath.
Zamawiający nie posiada przedmiaru w formacie pliku ath.
1W § 19 ust. 2 Zamawiający ustalił łączną maksymalną wysokość kar umownych na poziomie aż 50% wynagrodzenia umownego. Czy Zamawiający wyrazi zgodę na modyfikację § 19 ust. 2 i obniżenie limitu kar umownych do poziomu 20% (lub 30%) wynagrodzenia brutto, co lepiej odpowiada rynkowym standardom w zamówieniach publicznych oraz zasadzie proporcjonalności?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 19 ust. 2 projektu umowy. Jednocześnie Zamawiający wskazuje, że maksymalny limit kar umownych nie oznacza automatycznego naliczenia kar w tej wysokości, lecz określa jedynie ich górną granicę.
2Czy w § 19 ust. 1 pkt 2 Zamawiający wyrazi zgodę na zmianę sformułowania z "za zwłokę" na "za zwłokę z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy", aby jednoznacznie potwierdzić, że kary nie będą naliczane za opóźnienia niezawinione przez Wykonawcę?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę treści § 19 ust. 1 pkt 2 projektu umowy i podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 19 ust. 1 pkt 2 projektu umowy.
3§ 3 ust. 1 pkt 34 nakłada na Wykonawcę obowiązek codziennej obecności zespołu minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych. Czy Zamawiający dopuści modyfikację tego zapisu polegającą na dostosowaniu liczby pracowników na budowie do aktualnego harmonogramu i zapotrzebowania technologicznego na danym etapie robót (np. zmniejszenie obsady w fazie prac wyspecjalizowanych, odbiorowych lub przerw technologicznych), pod warunkiem terminowej realizacji prac?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 3 ust. 1 pkt 34 projektu umowy i podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 3 ust. 1 pkt 34 projektu umowy.
4W związku z zapisami § 3 ust. 1 pkt 25–26 oraz § 12, proszę o jednoznaczne potwierdzenie, że do obowiązków Wykonawcy należy wyłącznie sporządzenie i przekazanie dokumentacji powykonawczej/odbiorowej, natomiast przeprowadzenie procedury formalno-prawnej zawiadomienia o zakończeniu budowy / uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) leży całkowicie po stronie Zamawiającego?
Zamawiający potwierdza, że do obowiązków Wykonawcy należy sporządzenie oraz przekazanie kompletnej dokumentacji powykonawczej i odbiorowej, zgodnie z postanowieniami umowy oraz obowiązującymi przepisami prawa. Po stronie Zamawiającego będzie przeprowadzenie procedury formalno-prawnej związanej z dokonaniem zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przed właściwym Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego. Natomiast Wykonawca zobowiązany jest do współpracy z Zamawiającym w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia ww. procedur, w szczególności poprzez udzielanie wyjaśnień oraz uzupełnianie dokumentacji, jeżeli będzie to wymagane.
5Czy w § 14 ust. 1 pkt 1–2 Zamawiający wyrazi zgodę na wydłużenie nierealnych terminów przystąpienia/usunięcia wad: a. w pkt 1: z 24 godzin na 24 godziny na podjęcie działań zabezpieczających i np. 48 godzin na usunięcie wady, b. w pkt 2: z 48 godzin do 3–5 dni roboczych, uwzględniając czas potrzebny na pozyskanie specyficznych materiałów lub urządzeń zamiennych od producentów?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę § 14 ust. 1 pkt 1–2 projektu umowy.
6§ 22 przewiduje waloryzację wynagrodzenia w oparciu o wskaźnik GUS, przy czym nakłada na Wykonawcę bardzo szczegółowy i trudny dowodowo obowiązek wykazywania wpływu wskaźnika na ceny jednostkowe. Czy Zamawiający wyrazi zgodę na wprowadzenie automatycznego mechanizmu waloryzacyjnego w oparciu o miesięczny/kwartalny wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej ogłaszany przez Prezesa GUS, bez konieczności przedstawiania szczegółowych kalkulacji dla każdej pozycji kosztorysowej?
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę postanowień § 22 projektu umowy. W ocenie Zamawiającego proponowany automatyczny mechanizm waloryzacji, bez konieczności wykazania wpływu zmian cen na realizację umowy, mógłby prowadzić do nieuzasadnionej zmiany wysokości wynagrodzenia. W związku z powyższym Zamawiający podtrzymuje dotychczasowe brzmienie § 22 projektu umowy.
7Czy Zamawiający odstąpi od obowiązku zapewnienia codziennej obecności minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych na budowie? Przy wynagrodzeniu ryczałtowym Wykonawca powinien mieć swobodę organizacji procesu budowy. O sposobie realizacji robót powinien decydować efekt końcowy oraz dotrzymanie terminu, a nie narzucona liczba osób na budowie. W zależności od etapu robót (instalacje, wykończenia, uruchomienia, prace specjalistyczne) obecność 10 pracowników jest nieuzasadniona technologicznie. Wymóg ten może prowadzić do sztucznego zwiększania kosztów realizacji inwestycji. Umowa jest ryczałtowa, natomiast wiele zapisów przypomina kontrakt kosztorysowy i nadmiernie ingeruje w organizację robót przez Wykonawcę.
Zamawiający nie wyraża zgody na wykreślenie postanowienia dotyczącego zapewnienia codziennej obecności minimum 10 pracowników ogólnobudowlanych na terenie budowy. Wymóg ten został wprowadzony w celu zapewnienia odpowiedniej organizacji procesu realizacji zamówienia oraz zachowania tempa robót umożliwiającego terminowe wykonanie przedmiotu umowy. Jednocześnie Zamawiający będzie oceniał spełnienie powyższego wymogu z uwzględnieniem rzeczywistego przebiegu realizacji robót oraz ich etapu. W przypadku wykonywania robót specjalistycznych lub prac, których charakter technologiczny uzasadnia zaangażowanie mniejszej liczby pracowników ogólnobudowlanych, dopuszczalne będą odpowiednio uzasadnione odstępstwa, zaakceptowane przez Zamawiającego lub Inspektora Nadzoru. Zamawiający podtrzymuje pozostałe postanowienia Specyfikacji Warunków Zamówienia oraz projektu umowy.
8Na jakiej podstawie Zamawiający określił minimalną liczbę 10 pracowników? Czy została wykonana analiza technologiczna uzasadniająca taki wymóg?
Zamawiający określił wymóg zapewnienia minimalnej liczby 10 pracowników na podstawie charakteru, zakresu oraz stopnia złożoności przedmiotu zamówienia, a także przewidywanej organizacji robót niezbędnej do ich terminowej realizacji. Wymóg ten nie wynika z odrębnej analizy technologicznej odnoszącej się do poszczególnych etapów realizacji robót, lecz stanowi element organizacyjny określony przez Zamawiającego w ramach opisu sposobu realizacji zamówienia. Jego celem jest zapewnienie odpowiedniego potencjału wykonawczego umożliwiającego sprawną i terminową realizację inwestycji.
9Czy Zamawiający usunie karę umowną za brak minimalnej liczby pracowników, skoro termin wykonania robót pozostaje zabezpieczony karami za opóźnienie? Obecnie Wykonawca ponosi podwójną odpowiedzialność – za organizację robót oraz za efekt końcowy.
Zamawiający nie wyraża zgody na usunięcie kary umownej za brak zapewnienia minimalnej liczby pracowników na budowie. Kara umowna za niespełnienie wymogu dotyczącego minimalnej obsady pracowników oraz kara za przekroczenie terminu realizacji zabezpieczają odmienne obowiązki Wykonawcy i pełnią różne funkcje. Zatem w ocenie Zamawiającego nie dochodzi do podwójnego sankcjonowania tego samego naruszenia. W związku z powyższym Zamawiający podtrzymuje postanowienia projektu umowy w tym zakresie.
Historia zmian
10.07.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
11.08.2026 — sprostowanie
18.08.2026 — sprostowanie
21.08.2026 — upływ terminu składania ofert
21.08.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (1 dokument z wyjaśnieniami · 1 modyfikacja dokumentacji)