RozstrzygniętyPodstawowy z negocjacjami2026/BZP 00308965/01
Sprzątanie i utrzymanie właściwego stanu sanitarno – porządkowego w częściach wspólnego
Gmina Miasto Koszalin Zarząd Budynków Mieszkalnych3 aktualne · 46 w archiwum·NIP 6690504335·zachodniopomorskie
Składanie ofert: 6 lipca 2026
Rozstrzygnięcie
Kto wygrał, za ile i ilu było chętnych.
NIP zwycięzcy6692404572
Kwota oferty94 915,56 zł
Złożonych ofert30, w tym odrzuconych: 6
Widełki ofert35 719,92 zł – 165 976,32 zł
Najtańsza oferta wygrałanie
Przedmiot zamówienia
AI- Część 1 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków mieszkalnych Rejon 1 – 6 389,72 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy, z możliwością zwiększenia o 3 139,95 m², 2 razy w tygodniu (wtorek i piątek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
- Część 2 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków mieszkalnych Rejon 2 – 3 317,00 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy, z możliwością zwiększenia o 1 616,87 m², 2 razy w tygodniu (wtorek i piątek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
- Część 3 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków mieszkalnych Rejon 3 – 4 981,80 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy, z możliwością zwiększenia o 2 174,32 m², 2 razy w tygodniu (poniedziałek i czwartek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
- Część 4 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków mieszkalnych Rejon 4 – 4 843,17 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy, z możliwością zwiększenia o 2 227,50 m², 2 razy w tygodniu (poniedziałek i czwartek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
- Część 5 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków mieszkalnych Rejon 5 – 4 933,96 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy, z możliwością zwiększenia o 2 125,68 m², 3 razy w tygodniu (poniedziałek, środa i piątek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
- Część 6 (usługa): Sprzątanie i utrzymanie stanu sanitarno-porządkowego części wspólnych budynków z lokalami użytkowymi Rejon 6 – 3 767,93 m² gwarantowanych na dzień rozpoczęcia umowy (całość powierzchni danej części), 2 razy w tygodniu (wtorek i piątek), obejmujące korytarze, klatki schodowe, schody zewnętrzne, galerie przyległe, usuwanie drobnych odpadków z elementów wspólnych oraz zimowe utrzymanie schodów zewnętrznych.
Trudność: niska
Jest to standardowa usługa porządkowa dla części wspólnych budynków o ustalonej częstotliwości i znanym zakresie powierzchni.
Terminy realizacji
Termin wykonania zamówienia
od 01.08.2026 r. do 31.07.2027 r. (12 miesięcy)
od 01.08.2026 r. do 31.07.2027 r. (12 miesięcy)
Warunki udziału
AI1Doświadczenie — Wykonawca musi wykazać, że w ciągu ostatnich 3 lat przed upływem terminu składania ofert (a jeśli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie) wykonał w sposób należyty (a w przypadku świadczeń okresowych/ciągłych – również wykonuje) co najmniej 1 usługę polegającą na sprzątaniu części wspólnych budynków mieszkalnych lub obiektów użyteczności publicznej o wartości nie mniejszej niż 20 000,00 zł brutto dla każdej części; w przypadku składania oferty na kilka części należy wykazać odpowiednią wielokrotność 20 000,00 zł brutto.
2Osoby zdolne do wykonania zamówienia — Wykonawca musi dysponować osobami zdolnymi do wykonania zamówienia (Zamawiający nie precyzuje minimalnej liczby ani konkretnych kwalifikacji tych osób na etapie warunku).
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena ofertowa brutto
100%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
SWZ zmodyfikowany 8 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (6 lipca)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Kary i sankcje
AI- Kary za nieprzedstawienie dokumentów potwierdzających zatrudnienie na umowę o pracę: 1.000 zł każdorazowo (pkt V.22 SWZ)
- Niewypełnienie zobowiązań dotyczących zatrudniania osób: może być podstawą do wypowiedzenia umowy przez Zamawiającego (pkt V.24 SWZ)
- Kary umowne: w projekcie umowy (zał. nr 9 do SWZ)
Pozostałe 2 zapisy o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
66Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1§ 1 ust. 4–5 – zmiana zakresu zamówienia Wnosimy o określenie maksymalnego poziomu zmian zakresu usług oraz wprowadzenie obowiązku uprzedniego powiadomienia Wykonawcy. Obecne brzmienie pozostawia Zamawiającemu nieograniczoną swobodę zwiększania lub zmniejszania zakresu świadczenia, co prowadzi do istotnego zachwiania równowagi stron.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę projektowanych postanowień umowy w zaproponowanym zakresie.
Zamawiający wskazuje, że w dokumentach zamówienia określono powierzchnię całkowitą, powierzchnię gwarantowaną na dzień rozpoczęcia umowy oraz możliwy zakres zwiększenia powierzchni dla każdej części zamówienia. Wykonawca ma zatem możliwość skalkulowania ceny oferty z uwzględnieniem zakresu podstawowego oraz możliwych zmian przewidzianych w dokumentach zamówienia.
Możliwość zwiększenia lub zmniejszenia zakresu usług wynika ze specyfiki zarządzania zasobem komunalnym, w szczególności z możliwości przekazywania części zadań do realizacji w ramach programu odpracowywania zadłużenia przez najemców zasobów komunalnych, a także ze zmian organizacyjnych w zakresie administrowanego zasobu.
2§ 2 – dodatkowe czynności wykonywane na wezwanie Zamawiającego Wnosimy o doprecyzowanie przesłanek zlecania dodatkowych czynności oraz wprowadzenie zasad ich rozliczania. Obecne postanowienia mogą skutkować rozszerzaniem zakresu zamówienia bez odpowiedniego wynagrodzenia.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę projektowanych postanowień umowy.
Czynności wskazane w § 2 projektu umowy stanowią element przedmiotu zamówienia i powinny zostać uwzględnione przez Wykonawcę w kalkulacji ceny ofertowej. Wezwanie Zamawiającego nie stanowi zlecenia nowej usługi wykraczającej poza przedmiot zamówienia, lecz służy zapewnieniu należytego i bieżącego utrzymania właściwego stanu sanitarno–porządkowego części wspólnych budynków.
W przypadku czynności niewchodzących w zakres przedmiotu zamówienia Zamawiający będzie postępował zgodnie z właściwymi przepisami i zasadami udzielania zamówień.
3§ 4 ust. 1–2 odpowiedzialność Wykonawcy Wnosimy o ograniczenie odpowiedzialności Wykonawcy do szkód wynikających z zawinionego działania lub zaniechania Wykonawcy. Aktualne brzmienie przewiduje odpowiedzialność również za zdarzenia losowe i okoliczności niezależne od Wykonawcy.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę projektowanych postanowień umowy.
Zamawiający wyjaśnia, że odpowiedzialność Wykonawcy dotyczy szkód powstałych w związku z realizacją przedmiotu umowy, w tym szkód spowodowanych działaniem lub zaniechaniem Wykonawcy albo osób, którymi Wykonawca posługuje się przy realizacji umowy. Postanowienia umowy nie mają na celu obciążenia Wykonawcy odpowiedzialnością za zdarzenia całkowicie niezależne od Wykonawcy i niezwiązane z wykonywaniem przedmiotu umowy.
4§ 7 – waloryzacja wynagrodzenia Wnosimy o zmianę mechanizmu waloryzacyjnego poprzez: obniżenie progu uruchomienia waloryzacji, zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji, dostosowanie klauzuli do wymogów art. 439 PZP. Przyjęty limit 0,5% nie zapewnia realnej kompensacji zmian kosztów realizacji zamówienia.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę mechanizmu waloryzacyjnego w zaproponowanym zakresie.
Projekt umowy zawiera postanowienia dotyczące zasad waloryzacji wynagrodzenia. Zamawiający wskazuje, że okres realizacji zamówienia został określony w dokumentach zamówienia, a Wykonawca, jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego, powinien uwzględnić w kalkulacji oferty przewidywane koszty realizacji usługi w całym okresie obowiązywania umowy, w tym koszty pracy, środków czystości, sprzętu, organizacji zastępstw oraz nadzoru.
Zamawiający nie wyraża zgody na podwyższenie maksymalnego limitu waloryzacji do 10% wartości umowy.
5§ 10 – kary umowne Wnosimy o: obniżenie wysokości kar, powiązanie ich naliczania z bezskutecznym upływem terminu na usunięcie uchybień, doprecyzowanie pojęcia „przypadku naruszenia”.
Zamawiający nie wyraża zgody na obniżenie wysokości kar umownych ani na zmianę zasad ich naliczania w zaproponowanym zakresie.
Kary umowne zostały określone w celu zapewnienia należytej realizacji przedmiotu zamówienia, który dotyczy bieżącego utrzymania właściwego stanu sanitarno–porządkowego części wspólnych budynków. Nieprawidłowe wykonywanie usług może bezpośrednio wpływać na bezpieczeństwo, higienę oraz komfort mieszkańców i użytkowników budynków.
Zamawiający wyjaśnia, że kary będą naliczane w przypadku stwierdzenia naruszeń obowiązków umownych, zgodnie z postanowieniami projektu umowy.
6§ 11 – wypowiedzenie umowy
Wnosimy o uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od uprzedniego wezwania do usunięcia naruszeń oraz wyznaczenia odpowiedniego terminu naprawczego. Mając na uwadze zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 16 PZP, zakaz stosowania klauzul abuzywnych określony w art. 433 PZP oraz obowiązek wprowadzenia realnej waloryzacji przewidziany w art. 439 PZP, zwracamy się z prośbą o uwzględnienie powyższych postulatów i odpowiednią modyfikację projektowanych postanowień umowy.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę projektowanych postanowień umowy.
Przesłanki wypowiedzenia umowy zostały określone w celu zabezpieczenia interesu Zamawiającego oraz zapewnienia ciągłości świadczenia usług. Przedmiot zamówienia dotyczy czynności bieżących, których niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie może powodować natychmiastowe skutki dla mieszkańców i użytkowników budynków. Zamawiający pozostawia postanowienia projektu umowy bez zmian.
7I. § 7 Umowy – waloryzacja wynagrodzenia Zastrzeżenia Zgodnie z § 7 ust. 1–2 Umowy: waloryzacja możliwa jest dopiero po przekroczeniu poziomu 10% wzrostu wskaźnika, waloryzacja następuje wyłącznie w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, maksymalny poziom zmiany wynagrodzenia ograniczono do 0,5% wartości umowy.
Przedmiot zamówienia stanowią usługi pracochłonne, których dominującym składnikiem kosztowym są koszty wynagrodzeń pracowników. W takich warunkach limit waloryzacji wynoszący 0,5% wartości umowy nie pozwala na rzeczywiste zrekompensowanie zmian kosztów realizacji zamówienia. W praktyce prowadzi to do pozornego wykonania obowiązku wynikającego z art. 439 PZP. Uzasadnienie prawne Zgodnie z art. 439 ust. 1 PZP umowa zawarta na okres dłuższy niż 6 miesięcy musi zawierać zasady wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia w przypadku zmiany cen materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia. Mechanizm waloryzacyjny powinien mieć charakter rzeczywisty i umożliwiać zachowanie ekonomicznej równowagi stron. Wnosimy o zmianę § 7 poprzez: obniżenie progu waloryzacji z 10% do 5%, podwyższenie maksymalnego limitu waloryzacji do minimum 10% wartości umowy, uwzględnienie zmian kosztów pracy, w szczególności wzrostu minimalnego wynagrodzenia za pracę. Proponowane brzmienie „Maksymalna wartość zmiany wynagrodzenia wynikająca z zastosowania waloryzacji nie może przekroczyć 10% wynagrodzenia brutto określonego w § 6 ust. 8 Umowy.”
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę § 7 umowy w zakresie obniżenia progu waloryzacji, podwyższenia maksymalnego limitu waloryzacji do 10% wartości umowy ani wprowadzenia dodatkowych podstaw waloryzacji w zaproponowanym przez Wykonawcę brzmieniu. Projekt umowy zawiera mechanizm waloryzacyjny. Zamawiający wskazuje, że Wykonawca powinien uwzględnić w cenie ofertowej wszystkie koszty związane z prawidłową realizacją zamówienia przez cały okres obowiązywania umowy, w tym koszty pracy, środki czystości, sprzęt, organizację zastępstw oraz koszty nadzoru.
8II. § 2 ust. 1–2 Umowy – dodatkowe czynności wykonywane na wezwanie Zamawiającego Zastrzeżenia W wielu miejscach Umowy przewidziano obowiązek wykonywania czynności: „niezależnie na wezwanie Zamawiającego w przypadku zaistnienia takiej potrzeby”. Dotyczy to między innymi: mycia klatek schodowych, mycia drzwi, mycia lamperii, mycia okien, innych czynności okresowych. Jednocześnie Umowa: nie określa limitu takich poleceń, nie definiuje przesłanki „zaistnienia potrzeby”, nie przewiduje dodatkowego wynagrodzenia. Prowadzi to do sytuacji, w której rzeczywisty zakres świadczenia może zostać rozszerzony ponad zakres objęty kalkulacją ofertową. Wnosimy o doprecyzowanie postanowień Umowy poprzez wskazanie, że czynności wykonywane ponad częstotliwości określone w Umowie stanowią usługi dodatkowe wymagające odrębnego rozliczenia. Proponowane brzmienie „Dodatkowe czynności wykonywane na wezwanie Zamawiającego ponad częstotliwość określoną w Umowie będą realizowane na podstawie odrębnego zlecenia i za dodatkowym wynagrodzeniem ustalonym przez Strony.”
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę.
Czynności wskazane w § 2 projektu umowy stanowią zakres przedmiotu zamówienia. Wykonanie czynności na wezwanie Zamawiającego w przypadku zaistnienia takiej potrzeby nie stanowi automatycznie usługi dodatkowej, lecz jest związane z obowiązkiem utrzymania właściwego stanu sanitarno–porządkowego części wspólnych budynków objętych zamówieniem.
9III. § 1 ust. 4–5 Umowy – zmiana zakresu zamówienia Zastrzeżenia Projekt Umowy przewiduje możliwość: zwiększania zakresu usług, zmniejszania zakresu usług, w szczególności z uwagi na „inne okoliczności wynikające z potrzeb Zamawiającego”. Postanowienie nie określa maksymalnego poziomu zmian zakresu świadczenia. Jednocześnie Zamawiający gwarantuje wykorzystanie jedynie 50% wartości Umowy. W ocenie Wykonawcy wskazane postanowienia nadmiernie przenoszą ryzyko gospodarcze realizacji zamówienia na wykonawcę. Wnosimy o: określenie maksymalnego poziomu zwiększenia zakresu usług, zwiększenie minimalnego gwarantowanego poziomu realizacji umowy. Proponowane brzmienie „Łączne zwiększenie powierzchni objętej usługą nie może przekroczyć 20% powierzchni wskazanej w Załączniku nr 1 na dzień zawarcia Umowy.” oraz „Zamawiający gwarantuje realizację zamówienia w zakresie odpowiadającym co najmniej 70% wartości Umowy.”
Zamawiający nie wyraża zgody na proponowaną zmianę.
Dla części 6 Zamawiający wskazał powierzchnię całkowitą oraz powierzchnię gwarantowaną na dzień rozpoczęcia umowy. W części 6 powierzchnia gwarantowana obejmuje całość powierzchni wskazanej w dokumentach zamówienia. Postanowienia umowy pozostają bez zmian.
10IV. § 4 ust. 1–2 Umowy – odpowiedzialność Wykonawcy Zastrzeżenia Zgodnie z Umową Wykonawca ponosi odpowiedzialność za: „wszelkie szkody” oraz „pełną odpowiedzialność za szkody i zdarzenia losowe”. Powyższe postanowienia mogą zostać odczytane jako wprowadzające odpowiedzialność niezależną od winy Wykonawcy, obejmującą również zdarzenia pozostające poza jego kontrolą. Wnosimy o doprecyzowanie zakresu odpowiedzialności. Proponowane brzmienie „Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe wskutek zawinionego działania lub zaniechania Wykonawcy albo osób, za które ponosi odpowiedzialność.”
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę postanowień umowy.
Zamawiający wyjaśnia, że odpowiedzialność Wykonawcy dotyczy szkód pozostających w związku z realizacją przedmiotu umowy, w tym szkód wynikających z działania lub zaniechania Wykonawcy albo osób, którymi Wykonawca posługuje się przy realizacji zamówienia.
Historia zmian
25.06.2026 — publikacja ogłoszenia
03.07.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (1 dokument z wyjaśnieniami · 1 modyfikacja dokumentacji)
06.07.2026 — upływ terminu składania ofert
26.08.2026 — ogłoszenie o wyniku postępowania