Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN385698-2026
Usługa pełnienia funkcji inwestora zastępczego – Zagórze
Mazowieckie Centrum Neuropsychiatrii Sp. z o.o.3 aktualne · 39 w archiwum·NIP 5322002036·mazowieckie
Składanie ofert: 30 czerwca 2026
Przedmiot zamówienia
AIZamówienie jednoczęściowe — usługa pełnienia funkcji inwestora zastępczego przy budowie Oddziału Psychiatrycznego dla dzieci ze szkołą przyszpitalną w Józefowie (etap II), obejmująca kompleksowe zarządzanie procesem inwestycyjnym na szacunkowy okres 53 miesięcy.
- Rozbiórka: budynku biblioteki, budynku szkoły oraz komina murowanego na podstawie istniejących decyzji pozwolenia na rozbiórkę.
- Budowa/rozbudowa/podbudowa: segmentów A, B, C, D budynku psychiatrycznego ze szkołą przyszpitalną, wraz z zagospodarowaniem terenu, placem zabaw, boiskiem, miejscami postojowymi.
- Wyposażenie obiektu: segmenty A, B, C (w tym instalacje, media, stacja transformatorowa, agregat prądotwórczy, zbiornik retencyjny, wiata śmietnikowa) z montażem i odbiorem.
- Nadzór inwestorski: we wszystkich specjalnościach (konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej, sanitarnej, drogowo-telekomunikacyjnej, przeciwpożarowej) przy realizacji robót budowlanych i dostaw.
- Procedury zamówieniowe: przygotowanie i prowadzenie szacunkowo 15 postępowań o udzielenie zamówienia (roboty, dostawy, usługi — krajowe i unijne) jako główny podmiot prowadzący.
- Obsługa prawna i finansowa: weryfikacja dokumentacji projektowej, rozliczenia robót, kontrole kosztów, raportowanie, korespondencja z wykonawcami, projektantami, dostawcami.
- Uzyskanie pozwoleń na użytkowanie: segmentów A, B i C — odbiory, protokoły, czynności administracyjne.
Wartość szacunkowa inwestycji: ok. 180 mln zł brutto. Kryterium oceny: cena (50 %), test wiedzy kluczowego personelu (40 %), doświadczenie inspektora nadzoru w specjalności konstrukcyjno-budowlanej (10 %).
Trudność: wysoka
Zamówienie obejmuje kompleksowe zarządzanie wieloetapową inwestycją budowlaną o wartości ponad 150 mln zł w czynnym obiekcie leczniczym, z wymogiem koordynacji wielu branż, procedur zamówieniowych (w tym unijnych), obsługi prawnej i nadzoru nad robotami w specyficznej funkcji inwestora zastępczego. Czas realizacji 53 miesiące oraz wymogi dotyczące personelu (inspektor nadzoru, prawnik, kierownik zespołu) tworzą zamówienie o wysokim stopniu złożoności organizacyjnej i technicznej. Przedmiot_ustalony: true — źródła (SWZ, OPZ) jednoznacznie określają przedmiot zamówienia jako usługę pełnienia funkcji inwestora zastępczego dla konkretnej inwestycji budowlanej. Rodzaj: zamówienie — ogłoszenie o zamówieniu w trybie przetargu nieograniczonego.
Terminy realizacji
Termin wykonania
53 mies. od zawarcia umowy
53 mies. od zawarcia umowy
Gwarancja
min. 36 mies., max. 5 lat
min. 36 mies., max. 5 lat
Warunki udziału
AI1OC — suma gwarancyjna nie mniejsza niż 3 000 000 zł
2Doświadczenie IZ/IK/ZM — min. 2 usługi w 8 lat, każda ≥ 20 000 000 zł brutto, budynki kubaturowe użyteczności publicznej
Pozostałe 2 warunki po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena
50%
Test wiedzy kluczowego personeluInspektor nadzoru + Prawnik
40%
Doświadczenie Inspektora nadzoruobiekt zamknięty
10%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
SWZ zmodyfikowany 11 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 100 000,00 zł
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 10% ceny brutto
- Kary umowne: w projekcie umowy (Załącznik nr 2)
Pozostałe 1 zapis o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
30Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1„zwracam się z uprzejmą prośbą o modyfikację zapisu SWZ - Rozdział 6 pkt.1 ppkt 4. c) dotyczącego wymagań dla stanowiska Inspektora nadzoru w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w sposób następujący:
- uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej;
- co najmniej 3 lata doświadczenia zawodowego, przez które Zamawiający rozumie faktyczne wykonywanie czynności polegających na pełnieniu funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego lub wykonywaniu czynności odpowiadających tej funkcji przy realizacji robót budowlanych w tej specjalności;
- brał udział jako kierownik robót budowlanych LUB INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO w co najmniej 1 inwestycji dotyczącej budynku o charakterze obiektu zamkniętego, tj. budynku o szczególnym rygorze, charakteryzującego się ograniczonym dostępem, kontrolą wejść i wyjść oraz ścisłym nadzorem nad przebywającymi tam osobami.'”
Zamawiający dokonuje modyfikacji warunku udziału w postępowaniu w zakresie określonym powyżej, zgodnie z treścią zmienionego Rozdziału 6 ust 1 pkt 4 lit. b) SWZ, zawartą w tekście jednolitym SWZ stanowiącym załącznik do niniejszego pisma.
2„Zamawiający w dziale 6 ust. 1 pkt 4 lit. a i b SWZ wymaga wykazania usług wykonanych w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert, dotyczących pełnienia funkcji inwestora zastępczego, inżyniera kontraktu albo zarządzania projektem inwestycyjnym. Warunek dotyczy inwestycji obejmujących budowę lub rozbudowę budynków kubaturowych użyteczności publicznej o wartości robót co najmniej 50.000.000 zł brutto i powierzchni użytkowej co najmniej 3000 m² albo inwestycji dotyczącej obiektu zamkniętego o powierzchni użytkowej co najmniej 3000 m². Wykonawca wnosi o zmianę ww. warunku poprzez wydłużenie okresu referencyjnego z 5 lat do 8 lat. Obecny okres 5-letni jest nieproporcjonalny do przedmiotu zamówienia i realiów rynku inwestycji szpitalnych, zwłaszcza inwestycji psychiatrycznych, które w ostatnich latach były realizowane w ograniczonej liczbie. Inwestycje tego rodzaju są wieloletnie, kapitałochłonne, uzależnione od finansowania publicznego oraz często realizowane w cyklach znacznie dłuższych niż standardowe inwestycje kubaturowe. Ograniczenie doświadczenia wyłącznie do ostatnich 5 lat w sposób nieuzasadniony zawęża krąg wykonawców zdolnych do należytego wykonania zamówienia. Wykonawca wnosi zatem o nadanie działowi 6 ust. 1 pkt 4 lit. a i b SWZ brzmienia przewidującego możliwość wykazania usług wykonanych w okresie ostatnich 8 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy — w tym okresie.”
Zamawiający dokonuje modyfikacji warunku udziału w postępowaniu poprzez wydłużenie okresu referencyjnego z 5 do 8 lat, a jednocześnie dodatkowo modyfikuje niniejszy warunek - zgodnie z treścią zmienionego Rozdziału 6 ust. 1 pkt 4 lit. a SWZ, zawartą w tekście jednolitym SWZ stanowiącym załącznik do niniejszego pisma.
3„Zamawiający w dziale 6 ust. 1 pkt 4 lit. b SWZ posługuje się pojęciem „obiektu zamkniętego”, definiując go jako budynek o szczególnym rygorze, charakteryzujący się ograniczonym dostępem, kontrolą wejść i wyjść oraz ścisłym nadzorem nad przebywającymi tam osobami. Analogicznie, przy inspektorze nadzoru w specjalności konstrukcyjno-budowlanej Zamawiający wymaga doświadczenia przy inwestycji dotyczącej budynku o charakterze obiektu zamkniętego.
Wykonawca wnosi o zmianę tego warunku poprzez zastąpienie wymogu doświadczenia przy „obiekcie zamkniętym” wymogiem doświadczenia przy obiekcie szpitalnym albo — ewentualnie — przy obiekcie ochrony zdrowia, w tym obiekcie szpitalnym.
Obecne brzmienie warunku nie odpowiada istocie przedmiotu zamówienia. Przedmiotem zamówienia jest pełnienie funkcji inwestora zastępczego przy realizacji budowy oddziału psychiatrycznego dla dzieci wraz ze szkołą przyszpitalną, a więc inwestycji szpitalnej, medycznej i leczniczej. OPZ akcentuje konieczność uwzględnienia potrzeb oraz bezpieczeństwa pacjentów, personelu medycznego i osób trzecich przebywających na terenie szpitala, w szczególności oddziałów zamkniętych, oddziału dziennego, przychodni i izby przyjęć.
Tymczasem pojęcie „obiektu zamkniętego” obejmuje również obiekty takie jak zakłady karne, areszty, obiekty wojskowe, policyjne lub inne obiekty o charakterze izolacyjnym albo zabezpieczeniowym, które nie odpowiadają funkcji, technologii, ryzykom i organizacji obiektu szpitalnego. Doświadczenie przy więzieniu albo obiekcie penitencjarnym nie jest bardziej adekwatne do realizacji niniejszego zamówienia niż doświadczenie przy szpitalu, placówce medycznej, oddziale leczniczym albo obiekcie ochrony zdrowia.
Wykonawca wnosi zatem o zmianę SWZ poprzez zastąpienie sformułowania „obiekt zamknięty” sformułowaniem „obiekt szpitalny” albo „obiekt ochrony zdrowia, w szczególności obiekt szpitalny”, zarówno w warunku udziału dotyczącym doświadczenia wykonawcy, jak i w warunku dotyczącym doświadczenia inspektora nadzoru w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.”
Zamawiający zmienia warunek dotyczący doświadczenia w zakresie inwestycji obejmujących obiekt zamknięty, zgodnie z treścią zmienionego Rozdziału 6 SWZ, zawartą w tekście jednolitym SWZ stanowiącym załącznik do niniejszego pisma.
4„Zamawiający przewidział kryterium „Test wiedzy kluczowego personelu” o wadze 40%, przy czym test ma dotyczyć osób wskazanych do realizacji zamówienia. Waga tego kryterium jest bardzo wysoka, zbliżona do wagi kryterium ceny. Jednocześnie dokumentacja nie określa w sposób wystarczający, jakie konkretne zagadnienia będą przedmiotem testu, jaki będzie poziom szczegółowości pytań, w jaki sposób zostaną ocenione odpowiedzi częściowo poprawne, jaki będzie klucz odpowiedzi, jak będzie dokumentowany przebieg testu oraz w jaki sposób wykonawca będzie mógł zweryfikować prawidłowość przyznanej punktacji.
Wykonawca wnosi o usunięcie kryterium „Test wiedzy kluczowego personelu” i zastąpienie go kryteriami obiektywnymi, dokumentowymi i weryfikowalnymi na podstawie treści oferty, np. doświadczeniem personelu w realizacji inwestycji szpitalnych, doświadczeniem w prowadzeniu postępowań PZP dla inwestycji budowlanych, doświadczeniem w rozliczaniu kontraktów budowlanych albo doświadczeniem przy obiektach ochrony zdrowia.
W obecnym brzmieniu kryterium nie pozwala wykonawcy ustalić przed upływem terminu składania ofert, jaką osobę powinien wskazać do realizacji zamówienia, aby oferta mogła uzyskać maksymalną liczbę punktów. Wykonawca nie zna bowiem pytań, szczegółowego zakresu tematycznego ani poziomu szczegółowości testu. Nie istnieje osoba posiadająca pełną wiedzę we wszystkich potencjalnych dziedzinach związanych z tak szeroko opisanym zamówieniem. Gdyby wykonawca znał rzeczywisty zakres pytań, mógłby wskazać osobę najlepiej dopasowaną do ocenianych zagadnień. Skoro jednak zakres testu pozostaje nieostry, wykonawca nie ma realnej możliwości racjonalnego przygotowania oferty pod kątem uzyskania maksymalnej punktacji.
Ponadto wynik testu zależy nie tylko od rzeczywistej wiedzy i doświadczenia osoby, lecz także od okoliczności sytuacyjnych, w tym stresu, dyspozycji dnia, sposobu zadawania pytań oraz sposobu oceny odpowiedzi. Kryterium oceny ofert nie powinno opierać się na zdarzeniu egzaminacyjnym, które nie wynika bezpośrednio z treści oferty i nie jest w pełni obiektywnie mierzalne. Wykonawca wskazuje również, że kryteria oceny ofert powinny pozwalać na ustalenie poziomu oferowanego świadczenia na podstawie informacji przedstawionych w ofercie. Tymczasem w przypadku testu wiedzy punktacja nie wynika z dokumentów złożonych wraz z ofertą, lecz z późniejszego zdarzenia organizowanego po terminie składania ofert. Prowadzi to do sytuacji, w której na dzień składania ofert wykonawca nie jest w stanie ustalić, jaka będzie rzeczywista punktacja jego oferty w kryterium mającym wagę aż 40%.
W przypadku nieuwzględnienia wniosku o usunięcie tego kryterium, Wykonawca wnosi co najmniej o jego zasadnicze doprecyzowanie poprzez wskazanie:
1. liczby pytań dla każdej ocenianej osoby;
2. formy testu;
3. czasu trwania testu;
4. zamkniętego katalogu zagadnień;
5. źródeł, z których będą pochodzić pytania;
6. zasad przyznawania punktów;
7. sposobu oceny odpowiedzi częściowo poprawnych;…
Zamawiający dokonuje zmiany Działu 14 SWZ – „Kryteria oceny ofert” poprzez nadanie nowego brzmienia opisu kryterium nr 2 „Test wiedzy kluczowego personelu” w tekście jednolitym SWZ stanowiącym załącznik do niniejszego pisma.
Jednocześnie Zamawiający nie podziela stanowiska, jakoby kryteria oceny ofert obligatoryjnie musiały pozwalać na ustalenie każdemu wykonawcy, jaka będzie rzeczywista punktacja jego oferty w zastosowanym kryterium. Zamawiający wskazuje, że nawet „podstawowe” w zamówieniach publicznych kryterium jakim jest cena nie umożliwia wykonawcom zorientowanie się, jaka będzie rzeczywista punktacja oferty wykonawcy, więc cały wywód zadającego pytanie wydaje się chybiony. Porównywanie natomiast wyników poszczególnych ofert w ramach z góry ustalonych kryteriów jest normą w systemie zamówień publicznych (również doświadczenie osób, sugerowane przez zadającego pytanie, jest często porównywane już po otwarciu ofert i z chwilą złożenia oferty żaden z wykonawców nie jest w stanie określić, jaką ilość punktów otrzyma). Co istotne, brak „przewidywalności” wyniku i punktacji oferty jest tożsame dla wszystkich uczestników procesu, a więc zachowana jest podstawowa reguła równego traktowania wykonawców.
Historia zmian
04.05.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
28.05.2026 — sprostowanie
05.06.2026 — sprostowanie
19.06.2026 — wyjaśnienia treści SWZ
30.06.2026 — upływ terminu składania ofert
30.06.2026 — wyjaśnienia i modyfikacja dokumentacji (1 dokument z wyjaśnieniami · 1 modyfikacja dokumentacji)