Podstawowy z negocjacjami2026/BZP 00523171/01
Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego – Dzierżoniów
Dzierżoniowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.1 aktualny · 10 w archiwum·NIP 8821728592·dolnośląskie
Składanie ofert: 23 listopada 2026 · Wadium: 120 000 zł
Przedmiot zamówienia
AIZaprojektowanie i budowa 1 budynku mieszkalnego wielorodzinnego w Pieszycach (dz. nr 250/30) wraz z instalacjami wewnętrznymi, infrastrukturą towarzyszącą i zagospodarowaniem terenu, w formule „zaprojektuj i wybuduj”.
- Opracowanie dokumentacji projektowej (projekty wykonawcze branż: budowlanej, elektrycznej i sanitarnej co/cwu/wod.-kan. oraz kosztorysy inwestorskie) z uzyskaniem stosownych pozwoleń.
- Wykonanie 20 odwiertów pod sondy głębinowe oraz budowa budynku z instalacjami (m.in. grzewczo-chłodząca z gruntową pompą ciepła, fotowoltaiczna, elektryczne, wod.-kan., wentylacja), windą, infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu (drogi, parkingi, chodniki, mała architektura, zieleń).
- Wykonanie dokumentacji powykonawczej.
Trudność: wysoka
Wysoka złożoność wynika z formuły „zaprojektuj i wybuduj”, szerokiego zakresu wielobranżowego obejmującego budowę budynku wielorodzinnego z instalacjami OZE oraz infrastrukturą towarzyszącą.
Terminy realizacji
Termin realizacji
15 miesięcy od zawarcia umowy
15 miesięcy od zawarcia umowy
Gwarancja
min. 36 miesięcy
min. 36 miesięcy
Warunki udziału
AI1Obrót — roczny obrót w obszarze robót budowlanych ≥ 10 000 000 zł w każdym roku za ostatnie 2 lata obrotowe
2OC — ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na sumę gwarancyjną ≥ 5 000 000 zł
Pozostałe 6 warunków po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena brutto
80%
Okres obowiązywania gwarancji≥36<48 m-cy: 0 pkt; ≥48<60: 10; ≥60: 15; min. 36 m-cy
15%
Koszt optymalizacji dokumentacji projektowej0,5–1% ceny robót budowlanych; poza zakresem 0 pkt
5%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Klauzula odstąpienia
Zamawiający może odstąpić od umowy, jeśli w 3 miesiące od podpisania nie zawrze kompletu umów partycypacyjnych lub umowy kredytowej; Wykonawca rezygnuje z roszczeń odszkodowawczych i kar umownych.
SWZ zmodyfikowany 6 dni po udostępnieniu dokumentów
Późna modyfikacja specyfikacji może sugerować dostosowanie wymagań pod konkretnego wykonawcę lub celowe utrudnienie konkurencji, która przygotowała ofertę na pierwotną wersję SWZ.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 120 000 zł (pieniądz, gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa, poręczenie).
- Zabezpieczenie należytego wykonania umowy: 5% ceny całkowitej brutto.
- Kary umowne: 0,1% wynagrodzenia ryczałtowego brutto za każdy dzień (zwłoka, wady, dokumenty, płatności podwykonawcom); limit 20%.
Pozostałe 3 zapisy o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
12Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Wnioskujemy o udostępnienie dokumentacji projektowej w formacie DWG.
Zamawiający udostępnienie posiadaną dokumentację projektową w formacie DWG na stronie internetowej prowadzonego postępowania (plik dwg.zip).
1W nawiązaniu do zmiany treści SWZ z dnia 06.11.2026 r., dotyczącej warunków udziału w postępowaniu określonych w Rozdziale III ust. 1.2 pkt 2 lit. b, zwracamy się z wnioskiem o zmianę wymaganego doświadczenia Wykonawcy w zakresie wartości zrealizowanych robót budowlanych. Czy Zamawiający dopuści wykazanie się wykonaniem co najmniej dwóch robót budowlanych, z których każda była o wartości nie mniejszej niż 9 000 000,00 zł brutto, zamiast obecnie wymaganych 12 000 000,00 zł brutto? Wniosek uzasadniamy koniecznością zachowania zasady proporcjonalności warunków udziału w postępowaniu oraz zapewnienia uczciwej konkurencji, zgodnie z art. 16 oraz art. 112 ustawy Prawo zamówień publicznych. W naszej ocenie wykonanie dwóch inwestycji o wartości co najmniej 9 000 000,00 zł netto każda, przy zachowaniu pozostałych wymagań dotyczących charakteru i zakresu wykonanych robót, stanowi wystarczające potwierdzenie doświadczenia i zdolności technicznej Wykonawcy do należytej realizacji przedmiotowego zamówienia. Obniżenie wymaganego progu wartościowego pozwoli na zwiększenie liczby potencjalnych oferentów, a tym samym uzyskanie bardziej konkurencyjnych ofert cenowych, bez negatywnego wpływu na bezpieczeństwo i jakość realizacji inwestycji. W związku z powyższym zwracamy się z prośbą o pozytywne rozpatrzenie wniosku i stosowną zmianę zapisów SWZ.
Zamawiający zmienia zapis SWZ oraz ogłoszenia w zakresie warunków udziału. Przed zmianą (z uwzględnieniem zmiany z dnia 6 listopada br.): − w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy - w tym okresie, wykonał (zakończył) co najmniej dwie (2) roboty budowlane, z których każda była o wartości nie mniejszej niż 12 000 000,00 zł netto (słownie: dwanaście milionów złotych netto) i polegała na budowie budynku wielorodzinnego lub użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej co najmniej 1 500 m2 z wykończeniem „pod klucz" wraz z budową parkingu, o liczbie miejsc parkingowych nie mniejszej niż 30 oraz jedną (1) robotę budowlaną polegającą na budowie instalacji fotowoltaicznej zamontowanej na dachu budynku o mocy nie mniejszej niż 20 kWp oraz jedną (1) robotę budowlaną polegającą na budowie kompletnej instalacji grzewczo-chłodzącej w oparciu o gruntowe pompy ciepła wraz z odwiertami, z zastosowaniem mat kapilarnych wraz z całą infrastrukturą techniczna, w budownictwie wielorodzinnym. Po zmianie: − w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy - w tym okresie, wykonał (zakończył) co najmniej dwie (2) roboty budowlane, z których każda była o wartości nie mniejszej niż 9 000 000,00 zł netto (słownie: dziewięć milionów złotych netto) i polegała na budowie budynku wielorodzinnego lub użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej co
2Niniejszym wnosimy o zmianę określenia terminu zakończenia realizacji zamówienia wskazanego w dokumentacji niniejszego postępowania z terminu określonego jako data dzienna (dd.mm.rrrr) na termin określony zgodnie z art. 436 pkt 1 PZP, tj. np. w miesiącach lub latach.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami termin realizacji powinien być wyznaczony w dniach, tygodniach, miesiącach lub latach, chyba że wskazanie daty wykonania umowy jest uzasadnione obiektywną przyczyną. Określenie terminu datą dzienną (dd.mm.rrrr) może mieć miejsce jedynie w wyjątkowych i uzasadnionych przypadkach, a uzasadnienie to powinno być wskazane przez zamawiającego w dokumentach zamówienia.
Jak wskazuje orzecznictwo KIO finansowanie zewnętrzne jako podstawa uzasadnienia określenia terminu końcowego datą dzienną jest niewystarczającą przesłanką (por.: KIO 4088/24 oraz 4090/24, gdzie KIO uznała, że sam fakt dofinansowania z KPO nie jest przeszkodą do ustalenia terminu zgodnie z art 436 pkt 1 Pzp i nakazała wyznaczenie terminu realizacji w dniach/tygodniach/miesiącach; KIO 8/25 - KIO nakazała zmienić termin z daty sztywnej na datę liczoną w dniach/tygodniach/ miesiącach)
Zamawiający zmienia termin na 15 miesięcy.
3Niniejszym wnosimy o obniżenie limitu kar umownych określonego we wzorze umowy do 20%. Jak wskazuje dotychczasowa praktyka branżowa ustalenie górnego limitu kar umownych na poziomie 20% staje się regułą.
W orzecznictwie KIO przyjmuje się, że adekwatny limit kar umownych to nie więcej niż 10-20% wynagrodzenia wykonawcy, przy czym jednocześnie podkreśla się, że limit ten powinien pozostawać na poziomie kary umownej z tytułu odstąpienia od umowy. Jest to uzasadnione o tyle, że funkcje kar umownych mają mieć charakter prewencyjny a nie represyjny i odstraszający. w sytuacji, kiedy de facto odstąpienie staje się korzystniejsze niż dalsza realizacja kontraktu i ryzyko naliczenia kar na znacznie wyższym poziomie dochodzi do utraty pierwotnego charakteru i celu ustanawiania kar umownych zgodnie z prawem. Wysoki limit kar zachęca do rozwiązywania umowy, co jest sprzeczne z celem każdego zamówienia i jest działaniem niezwykle niebezpiecznym dla obu stron.
Zamawiający obniża limit kar umownych do 20%.
4Prosimy o obniżenie niektórych kar umownych wskazanych w § 13 ust 2 wzoru umowy – zgodnie z poniższą propozycją:
b) zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy w wysokości 0,1 % łącznego wynagrodzenia ryczałtowego brutto za każdy dzień zwłoki;
c) zwłokę w usunięciu stwierdzonych wad i usterek w wysokości 0,1% łącznego wynagrodzenia ryczałtowego brutto za każdy dzień zwłoki, liczony od upływu terminu wyznaczonego przez Zamawiającego na usunięcie tych wad i usterek;
g) nieprzedstawienie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w § 4 ust. 24, 25 i 26 Umowy w wysokości 0,1% łącznego wynagrodzenia ryczałtowego brutto,
l) za brak zapłaty lub nieterminowej zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcom lub dalszym podwykonawcom – w wysokości 0,1% od wartości zawartej umowy z podwykonawcą lub dalszym podwykonawcą, której zwłoka dotyczy, za każdy dzień zwłoki;
Zamawiający zmienia zapisy w § 13 ust 2 wzoru umowy, zgodnie z propozycją jak wyżej.
5Prosimy o wskazanie wysokości dofinansowania ze środków Funduszu Dopłat BGK oraz %-owej wysokości refinansowania ze środków KPO.
Zamawiający wystąpi z wnioskami o dofinansowanie dopiero po wybraniu najkorzystniejszej oferty. Dofinansowanie jest zależne od kwoty. Inwestycja ta nie będzie refinasowana z KPO
6za utratę lub zmniejszenie dofinansowania ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego oraz KPO wyłącznie do przypadków, gdy utrata tego dofinansowania nastąpi wskutek zawinionego działania lub zaniechania Wykonawcy.
Aktualne brzmienie postanowienia przewiduje możliwość obciążenia Wykonawcy skutkami utraty dofinansowania bez powiązania tej odpowiedzialności z winą Wykonawcy. Tymczasem utrata lub ograniczenie finansowania może wynikać z wielu okoliczności niezależnych od Wykonawcy, w szczególności działań lub zaniechań Zamawiającego, zmian przepisów prawa, decyzji instytucji finansujących, zmian wytycznych programowych, opóźnień administracyjnych lub innych zdarzeń pozostających poza kontrolą Wykonawcy. Tak ukształtowana odpowiedzialność prowadzi do przeniesienia na Wykonawcę ryzyk, na które nie ma on realnego wpływu, co narusza zasadę równowagi kontraktowej stron oraz zasadę odpowiedzialności za własne działania i zaniechania. W związku z powyższym proponujemy następujące brzmienie postanowienia: Wykonawca ponosi odpowiedzialność za utratę lub zmniejszenie dofinansowania ze środków BGK lub KPO wyłącznie w zakresie, w jakim utrata lub zmniejszenie tego dofinansowania nastąpiło z wyłącznej winy Wykonawcy, na skutek zawinionego niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z Umowy, przy czym Zamawiający zobowiązany jest wykazać istnienie związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem Wykonawcy a utratą dofinansowania.
Zamawiający pozostawia zapisy umowy bez zmian.
7Dodatkowo wnosimy o objęcie kary za utratę dofinansowania określonej w § 13 ust. 6 wzory umowy limitem odpowiedzialności określonym w § 13 ust. 4 Umowy, tak aby była ona uwzględniana przy obliczaniu maksymalnej łącznej wysokości kar umownych przewidzianych dla Wykonawcy. Takie rozwiązanie pozwoli zachować ochronę interesów Zamawiającego, jednocześnie eliminując nieograniczoną odpowiedzialność Wykonawcy za okoliczności od niego niezależne.
Zamawiający pozostawia zapisy umowy bez zmian.
8Ma to szczególne znaczenie przy warunkach rozliczeń przewidzianych w przedmiotowym projekcie umowy. Wynagrodzenie ma być rozliczane fakturami częściowymi, proporcjonalnie do wykonanego zakresu robót, przy czym faktury częściowe nie mogą przekroczyć 90% wynagrodzenia umownego, a zapłata następuje po protokolarnym odbiorze w terminie do 30 dni od otrzymania faktury przez Zamawiającego. Wykonawca musi więc na bieżąco finansować materiały, robociznę, podwykonawców i pozostałe koszty inwestycji przed otrzymaniem odpowiadającej im części wynagrodzenia.
Całkowity zakaz cesji może ograniczać możliwość uzyskania takiego finansowania albo zwiększać jego koszt. Koszt finansowania wpływa zaś na kalkulację ceny ofertowej. Dopuszczenie cesji za zgodą Zamawiającego może zatem zwiększać dostępność finansowania, sprzyjać udziałowi większej liczby wykonawców i ograniczać koszty uwzględniane w ofertach, bez uszczerbku dla bezpieczeństwa Zamawiającego.
2. Zgodność proponowanego rozwiązania z przepisami i orzecznictwem
Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przepis ten pozwala więc na umowne ograniczenie przelewu, w tym na uzależnienie go od zgody dłużnika. Właśnie taki mechanizm proponuje Wykonawca.
Rozwiązanie to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Krajowej Izby Odwoławczej. w wyroku z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt KIO 399/12, Izba uznała, że zastrzeżenie obowiązku uzyskania zgody zamawiającego na cesję wierzytelności jest dopuszczalne na gruncie art. 509 § 1 k.c., mieści się w granicach swobody umów i jest rozwiązaniem stosowanym w obrocie gospodarczym. Ochrona interesu Zamawiającego nie wymaga zatem wprowadzenia zakazu absolutnego, skoro może być zapewniona przez wymóg jego uprzedniej pisemnej zgody.
Cesja wierzytelności pieniężnej nie prowadzi również do zmiany Wykonawcy ani przeniesienia na cesjonariusza obowiązków związanych z realizacją zamówienia. Wykonawca nadal ponosi wobec Zamawiającego pełną odpowiedzialność za terminowość i jakość robót, rozliczenia z podwykonawcami, gwarancję, rękojmię oraz wykonanie wszystkich pozostałych zobowiązań umownych. Zmianie może ulec wyłącznie podmiot uprawniony do otrzymania określonej należności pieniężnej i tylko za zgodą Zamawiającego.
Proponowana modyfikacja odpowiada także zasadom wynikającym z art. 16 pkt 1 i 3 Pzp, w szczególności zasadzie uczciwej konkurencji i proporcjonalności. Pozostawia Zamawiającemu pełną kontrolę nad ewentualną cesją, a jednocześnie usuwa ograniczenie, które może utrudniać wykonawcom korzystanie ze standardowych instrumentów finansowania realizacji inwestycji.
Mając powyższe na uwadze, Wykonawca wnosi o zmianę § 12 ust. 25 projektu umowy poprzez nadanie mu następującego brzmienia: „Wykonawca nie może bez uprzedniej pisemnej zgody Zamawiającego, pod rygorem nieważności, dokonać przelewu (cesji) wierzytelności pieniężnych wynikających z…
Zamawiający zmienia zapisy § 12 ust. 25 Umowy na następujące brzmienie: 25. Wykonawca nie może bez uprzedniej pisemnej zgody Zamawiającego, pod rygorem nieważności, dokonać przelewu (cesji) wierzytelności pieniężnych wynikających z niniejszej umowy na rzecz osoby trzeciej, w szczególności banku, instytucji finansowej lub ubezpieczeniowej.
Historia zmian
04.11.2026 — publikacja ogłoszenia
06.11.2026 — modyfikacja dokumentacji
07.11.2026 — wyjaśnienia treści SWZ
10.11.2026 — modyfikacja dokumentacji