Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN579051-2026
Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego – Olsztyn
OLSZTYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO Sp. z o.o.1 aktualny · 11 w archiwum·NIP 7392909328·warmińsko-mazurskie
Składanie ofert: 12 października 2026 · Wartość szacunkowa: 23 291 240 zł · Wadium: 500 000 zł
Przedmiot zamówienia
AIBudowa od podstaw wielorodzinnego budynku mieszkalnego (powierzchnia zabudowy 935 m², kubatura 17 275 m³) wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na niezabudowanej nieruchomości o łącznej powierzchni 0,4924 ha (działki nr 243/9, 246/2, 247/6, 247/7, 247/10, Olsztyn, ul. Marii Zientary-Malewskiej/Truskawkowej), z wykończeniem wnętrz lokali, na podstawie gotowej dokumentacji projektowej i wydanego pozwolenia na budowę — rozliczenie ryczałtowe. Zakres obejmuje łącznie:
- wycinkę drzew i krzewów, przygotowanie terenu, organizację placu budowy i tymczasowej drogi dojazdowej,
- wywóz i utylizację odpadów, obsługę i inwentaryzację geodezyjną robót oraz dokumentację geodezyjną powykonawczą,
- świadectwa energetyczne dla wszystkich lokali, inwentaryzację powykonawczą pomiarów powierzchni, dokumentację powykonawczą oraz instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń,
- uzyskanie pozwolenia na użytkowanie i opłaty odbiorowe, koszty mediów (woda, ścieki, energia, ogrzewanie) i nadzorów gestorów sieci oraz współpracę przy wykonaniu przyłącza ciepłociągu.
Roboty konstrukcyjne żelbetowe i dekarskie (pokrycie dachu, obróbki blacharskie) wykonawca realizuje osobiście; pozostałe roboty dopuszcza się powierzyć podwykonawcom.
Trudność: wysoka
Duży obiekt mieszkalny (ponad 17 tys. m³) z pełnym zakresem robót budowlanych, dokumentacją powykonawczą, świadectwami energetycznymi i formalnościami odbiorowymi, realizowany ryczałtowo z koniecznością osobistego wykonania robot konstrukcyjnych i dekarskich.
Terminy realizacji
Czas na realizację (termin wykonania)
18 miesięcy od dnia zawarcia umowy
18 miesięcy od dnia zawarcia umowy
Wymagany okres gwarancji
min. 60 miesięcy od protokołu odbioru końcowego, do oceny maks. 84 miesiące
min. 60 miesięcy od protokołu odbioru końcowego, do oceny maks. 84 miesiące
Warunki udziału
AI1Środki finansowe — środki finansowe lub zdolność kredytowa min. 5 000 000 PLN, nie wcześniej niż 2 miesiące przed upływem terminu składania ofert
2Obrót roczny — min. 25 000 000 PLN w każdym z ostatnich 3 lat obrotowych (zamknięte lata obrotowe); przy krótszym okresie działalności – w tym okresie
Pozostałe 5 warunków po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena oferty bruttoC = (Cmin/Cbo) × 80
80%
Gwarancja i rękojmia za wady60–84 mies. od odbioru końcowego
20%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Brak istotnych sygnałów ostrzegawczych.
Kary i sankcje
AI- Wadium: 500.000,00 zł, przed upływem terminu składania ofert; pieniądz, gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa lub poręczenie
- Utrata wadium: zatrzymanie wraz z odsetkami w przypadkach art. 98 ust. 6 Pzp
- Zabezpieczenie należytego wykonania: 5% ceny brutto z oferty, najpóźniej w dniu zawarcia umowy
Pozostałe 2 zapisy o karach po założeniu darmowego konta.
Pytania i odpowiedzi
34Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Zwracamy się z prośbą o zmianę warunku udziału w postępowaniu poprzez dopuszczenie, jako alternatywnego sposobu wykazania spełnienia warunku, doświadczenia zdobytego w ramach dwóch odrębnych robót budowlanych, tj.: w okresie ostatnich 5 (pięciu) lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie, wykonał należycie, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i prawidłowo ukończył a) co najmniej 1 (jedną) robotę budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o kubaturze budynku nie mniejszej niż 12.000 m3, posiadającego co najmniej 1 (jedną) kondygnację podziemną i co najmniej 4 (cztery) kondygnacje nadziemne, dla której została wydana prawomocna ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie; oraz b) co najmniej jedną robotę budowlaną obejmującą wykonanie wykończenia lokali mieszkalnych „pod klucz”. Przy czym Zamawiający dopuści, aby doświadczenie określone w lit. a) i b) zostało zdobyte w ramach jednej albo dwóch odrębnych robót budowlanych. Obecny warunek wymaga, żeby jedna konkretna inwestycja jednocześnie spełniała wszystkie parametry: budynek wielorodzinny, ≥12 000 m³, kondygnacja podziemna, ≥4 kondygnacje nadziemne, pozwolenie na użytkowanie i wykończenie mieszkań „pod klucz”. Tymczasem art. 112 ust. 1 Pzp wymaga, aby warunki udziału były proporcjonalne do przedmiotu zamówienia i stanowiły minimalny poziom zdolności potrzebny do jego wykonania. Zasada proporcjonalności z art. 16 Pzp wymaga również, aby warunek nie był bardziej restrykcyjny, niż jest to konieczne do osiągnięcia celu. Proponowana zmiana nie prowadzi do obniżenia wymagań dotyczących zdolności technicznej i zawodowej wykonawców, a jedynie eliminuje konieczność wykazania wszystkich wymaganych elementów doświadczenia w ramach jednej inwestycji. Wykonawca, który zrealizował budynek mieszkalny wielorodzinny o wymaganej przez Zamawiającego skali, a jednocześnie w ramach innego zadania posiada doświadczenie w kompleksowym wykończeniu lokali mieszkalnych „pod klucz”, dysponuje doświadczeniem odpowiadającym zakresowi i stopniowi złożoności przedmiotowego zamówienia.
Zamawiający informuje, że wyraża zgodę na zmianę zapisu zawartego w SWZ Rozdz. VIII ust. 2 pkt 4 litera a:
„a) w okresie ostatnich 5 (pięciu) lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie, wykonał należycie, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i prawidłowo ukończył:
• co najmniej 1 (jedną) robotę budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z wykończeniem lokali mieszkalnych „pod klucz”, o kubaturze budynku nie mniejszej niż 12.000 m3, posiadającego co najmniej 1 (jedną) kondygnację podziemną i co najmniej 4 (cztery) kondygnacje nadziemne, dla której została wydana prawomocna ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
lub
• co najmniej 1 (jedną) robotę budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o kubaturze budynku nie mniejszej niż 12.000 m3, posiadającego co najmniej 1 (jedną) kondygnację podziemną i co najmniej 4 (cztery) kondygnacje nadziemne, dla której została wydana prawomocna ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz co najmniej 1 (jedną) robotę budowlaną obejmującą wykonanie wykończenia 40 (czterdziestu) lokali mieszkalnych „pod klucz”.
2Prosimy o potwierdzenie, że Zamawiający załączył do SIWZ całą dokumentację projektową i techniczną potrzebną do wykonania przedmiotu zamówienia oraz że dokumentacja ta jest kompletna i odzwierciedla stan faktyczny w zakresie warunków realizacji zamówienia, zaś brak jakichkolwiek dokumentów istotnych dla oceny warunków realizacji inwestycji nie obciąża Wykonawcy.
Zamawiający potwierdza.
3Prosimy o potwierdzenie, że Zamawiający dysponuje wszelkimi wymaganymi prawem decyzjami administracyjnymi oraz uzgodnieniami potrzebnymi w celu wykonania zamówienia, które zachowują ważność na okres wykonania zadania, a skutki ewentualnych braków w tym zakresie nie obciążają Wykonawcy.
Zamawiający potwierdza.
4Prosimy o potwierdzenie, że Zamawiającemu przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie całego terenu, na którym będzie realizowana inwestycja, a ewentualne braki w tym zakresie nie obciążają Wykonawcy.
Zamawiający potwierdza.
5Prosimy o potwierdzenie, że w przypadku napotkania na niezinwentaryzowane lub błędnie zinwentaryzowane instalacje podziemne, w stosunku do stanu wynikającego z dokumentacji projektowej załączonej do SIWZ i stanowiącej podstawę wyceny oferty, w przypadku konieczności dokonania ich przebudowy lub naprawy, Wykonawca otrzyma wynagrodzenie dodatkowe, a termin wykonania zamówienia ulegnie stosownemu wydłużeniu.
Zamawiający potwierdza.
6Prosimy o potwierdzenie, że przypadku napotkania na niewybuchy, niewypały lub obiekty o znaczeniu historycznym, będzie to skutkowało stosownym przedłużeniem terminu wykonania zamówienia, co najmniej o czas, w którym wykonawca nie mógł realizować robót, a w przypadku konieczności wykonania robót nieprzewidzianych w dokumentacji załączonej do SIWZ na skutek zaistnienia ww. okoliczności, Wykonawca otrzyma wynagrodzenie dodatkowe.
Zamawiający potwierdza.
7Prosimy o potwierdzenie, że w przypadku wystąpienia braków lub błędów w zakresie opisu przedmiotu zamówienia określonego w dokumentacji załączonej do SIWZ i stanowiącej podstawę wyceny oferty, w przypadku konieczności wykonania robót wynikających z zaistnienia ww. okoliczności Wykonawca otrzyma wynagrodzenie dodatkowe, a termin wykonania zamówienia ulegnie stosownemu wydłużeniu.
Zamawiający potwierdza.
8Prosimy o potwierdzenie, ze w przypadku stwierdzenia odmiennych od wskazanych w dokumentacji warunków geologicznych lub gruntowo-wodnych, w szczególności w przypadku konieczności wykonania robót odwodnieniowych lub ziemnych w zakresie przekraczającym zakres przyjęty do wyceny oferty na podstawie załączonej do SIWZ dokumentacji, Wykonawca otrzyma wynagrodzenie dodatkowe, a termin wykonania ulegnie stosownemu wydłużeniu.
Zamawiający potwierdza.
9Prosimy o potwierdzenie, że Zamawiający udostępnił Wykonawcom wszelkie niezbędne dane mogące mieć wpływ na ryzyko i okoliczności realizacji przedmiotu umowy. Prosimy również o potwierdzenie, że Zamawiający udostępnił Wykonawcom wszelkie dane dotyczące urządzeń podziemnych i ich lokalizacji, zaś brak jakichkolwiek dokumentów lub danych w tym zakresie bądź ujawnienie się stanu odmiennego od wskazanego w przekazanych przez Zamawiającego dokumentach - w przypadku, gdy na skutek takiej sytuacji niezbędne będzie wykonanie robót dodatkowych (nieobjętych dokumentacja projektową) stanowić będzie podstawę do wydłużenia terminu realizacji oraz zapłaty wynagrodzenia dodatkowego.
Zamawiający potwierdza.
10Czy w ofercie należy uwzględnić wycinkę drzew, ile sztuk należy wyciąć: w decyzji jest mowa o 82 szt. , w przedmiarze 36 szt.?
Zamawiający informuje, że w ofercie należy uwzględnić wycinkę 82 szt. drzew.
11W decyzji na wycinkę drzew termin upływa 01.09.2026 – czy Zamawiający uzyska do czasu podpisania umowy wydłużenie decyzji lub nową ?
Zamawiający informuje, że uzyskał Decyzję zmieniającą Decyzję z dnia 08.04.2026 roku (znak: SD.6131.33.2026.MK) w zakresie terminu usunięcia drzew oraz terminu wykonania nasadzeń zamiennych, która zostaje dołączona do niniejszych wyjaśnień.
12Czy w ofercie należy uwzględnić koszty ornitologa?
Zamawiający informuje, że w ofercie należy uwzględnić koszt ornitologa.
13Ile szt. drzew należy przyjąć do nasadzenia zgodnie z projektem nasadzeń 76 szt , zgodnie z przedmiarem 54 szt. ?
Zamawiający informuje, że należy przyjąć do nasadzenia 76 szt. drzew zgodnie z projektem nasadzeń.
14Jaki okres pielęgnacji zieleni należy przyjąć w ofercie?
Zamawiający informuje, że należy przyjąć w ofercie 12 miesięczny okres pielęgnacji trawników i 24 miesięczny okres pielęgnacji krzewów i drzew.
15Czy nasadzenie krzewów i traw ozdobnych np. tawuły gęsto kwiatowej, berberysów, trawy pampasowej, należy przyjąć w ofercie – brak takich nasadzeń w projekcie , są tylko w przedmiarze ?
Zamawiający informuje, że należy przyjąć w ofercie nasadzenie krzewów i traw ozdobnych zgodnie z przedmiarem.
16Brama garażowa segmentowa zaprojektowana na wjeździe do garażu nie mieści się pomiędzy otworem wjazdu, a ocieplonym podciągiem, prosimy o rozważenie zamiany ocieplenia stropu i podciągu w tej strefie np. na cieńszą płytę PIR aby uzyskać potrzebną odległość.
Zamawiający informuje, że w przypadku kolizji dopuszcza się zamianę zaprojektowanego materiału na płyty PIR.
17Zgodnie z projektem na posadzce betonowej przemysłowej w garażu należy wykonać posadzkę żywiczną , w projekcie brak parametrów technicznych żywicy – prosimy o określenie.
Zamawiający informuje, że posadzki w garażu podziemnym należy wykończyć żywicą poliuretanową klasy OS 11.
18Prosimy o potwierdzenie, czy w ofercie należy uwzględnić oprawy oświetleniowe w mieszkaniach, jeśli tak prosimy o określenie parametrów tych opraw.
Zamawiający informuje, że w ofercie nie należy uwzględniać opraw oświetleniowych w lokalach mieszkalnych.
19Prosimy o potwierdzenie, czy w ofercie należy uwzględnić dostawę i montaż kuchenek elektrycznych, jeśli tak prosimy o określenie parametrów kuchenek.
Zamawiający informuje, że w ofercie należy uwzględniać dostawę i montaż kuchenek elektrycznych o podanych poniżej parametrach:
a) 4 pola grzewcze
b) kuchnia o szerokości co najmniej 55 cm
c) piekarnik z funkcją termoobiegu
d) klasa energetyczna A
20Prosimy o określenie parametrów i dobór przez projektanta zestawu hydroforowego dwu-pompowego brak informacji w projekcie.
Zamawiający podaje określone przez projektanta parametry zestawu hydroforowego dwu-pompowego:
a) przepływ 3,33 l/s,
b) wys. podnoszenia 20,42 m.
Zestaw hydroforowy dwu-pompowy musi być zgodny z normą DIN 1988 i DIN EN 806 do pośredniego lub bezpośredniego podłączenia i musi składać się z normalnie zasysających, równolegle połączonych, pionowych wysokociśnieniowych pomp wirowych ze stali nierdzewnej ze zintegrowaną przetwornicą częstotliwości. Gotowe do podłączenia z orurowaniem ze stali nierdzewnej, zamontowane na ramie głównej, wyposażone w urządzenie sterujące z niezbędnymi urządzeniami pomiarowymi i nastawczymi.
Historia zmian
21.08.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
11.09.2026 — sprostowanie
12.10.2026 — upływ terminu składania ofert