Po terminie
Budowa dwóch budynków mieszkalnych z garażem – Świnoujście
TBS Lokum Świnoujście Sp. z o.o.23 aktualne · 15 w archiwum·NIP 8551600639·zachodniopomorskie
Składanie ofert: 12 października 2026
Przedmiot zamówienia
AI- Etap I (rozbiórka i przygotowanie terenu): rozbiórka budynków K1–K4, K5, K6, ogrodzenia stalowego (~350 mb), nawierzchni betonowej (~2000 m²), stacji transformatorowej oraz podziemnej infrastruktury technicznej (kanalizacja sanitarna/deszczowa, wodociąg, ciepłociąg, przyłącze gazu, kable) – prace rozbiórkowe i przygotowawcze na działkach nr 61/3, 61/5, 46/6, 61/6, 46/7, 63/14, 46/8, 132/1.
- Etap II (budynek i zagospodarowanie): budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych A i B, garażu otwartego nadziemnego dwupoziomowego, zagospodarowanie terenu, parkingi (~37 stanowisk), place zabaw, elementy małej architektury, instalacje sanitarne/elektryczne/teletechniczne/ciepłociągowe, przyłącza – kompletna inwestycja mieszkaniowa z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie dla 59 lokali.
- Etap III (inwestycja towarzysząca): budowa drogi dojazdowej (łącznik ul. Okólnej z ul. Fińską) z instalacjami sanitarnymi, elektrycznymi (oświetlenie), kanalizacją deszczową i przyłączami – zgodnie z projektem drogowym.
- Opcja: przebudowa skrzyżowania przy ul. Okólnej (rondo) – do 10% wartości zamówienia podstawowego.
Trudność: wysoka
Zamówienie obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem, pełną infrastrukturą techniczną, zagospodarowaniem terenu i drogą dojazdową, w tym rozbiórkę istniejującej infrastruktury; wymaga koordynacji wielu branż i specjalistycznych kadry (kierownik budowy, kierownicy robót instalacyjnych, kierownik drogowy).
Terminy realizacji
Etap I
4 miesiące od dnia podpisania Umowy
4 miesiące od dnia podpisania Umowy
Etap II i III
20 miesięcy od zakończenia Etap I, max 24 miesiące od podpisania Umowy
20 miesięcy od zakończenia Etap I, max 24 miesiące od podpisania Umowy
Warunki udziału
AI1Doświadczenie — 2 zamówienia z budowy/przebudowy/nadbudowy/rozbudowy budynków wielorodzinnych z infrastrukturą i zagospodarowaniem, każde ≥ 15 000 000 zł brutto, ostatnie 5 lat; nie sumować
2Kierownik budowy — uprawnienia konstrukcyjno-budowlane bez ograniczeń, ≥ 60 miesięcy praktyki, kierowanie inwestycją ≥ 15 000 000 zł brutto z pozwoleniem na użytkowanie
Pozostałe 4 warunki po założeniu darmowego konta.
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Doświadczenie kierownika budowy
10%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Brak istotnych sygnałów ostrzegawczych.
Kary i sankcje
AI- Kary umowne: w projekcie umowy (Załącznik nr 14 do SWZ).
- Wadium: w projekcie umowy (Załącznik nr 14 do SWZ).
- Zabezpieczenie należytego wykonania: w projekcie umowy (Załącznik nr 14 do SWZ).
Pytania i odpowiedzi
15Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Zwracam się z prośbą i wnoszę o potwierdzenie, że ekologiczna technologia drewniana prefabrykowana do wykonania konstrukcji kondygnacji nadziemnych budynków będzie traktowana za równoważną z innymi technologiami i że w takim wypadku oferta Wykonawcy (pod warunkiem wykazania równoważności) nie będzie podlegała odrzuceniu.
Zamawiający informuje, że dokumentacja konstrukcyjna ma status projektu technicznego i wykonawczego, a nie projektu koncepcyjnego. Budynki zostały zaprojektowane w technologii murowanej, ze stropami, stropodachem oraz pozostałymi elementami konstrukcyjnymi wykonanymi jako żelbetowe. Zastosowanie konstrukcji z drewna klejonego oznaczałoby zatem zmianę podstawowego ustroju konstrukcyjnego budynków, a nie jedynie zamianę pojedynczego materiału lub wyrobu budowlanego. Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę technologii, jednocześnie wymaga wybudowania budynków w systemie tradycyjnym w technologii zgodnej z projektem budowlanym oraz decyzją pozwolenia na budowę.
2W wyniku szczegółowej analizy porównawczej dokumentacji projektowej (Załączniki nr 4–7 do SWZ) z przedmiarami robót (Załączniki nr 12–13 do SWZ) Wykonawca zidentyfikował roboty wynikające z dokumentacji projektowej, które nie zostały ujęte w przedmiarach, oraz pozycje przedmiarowe, których ilości są istotnie niższe od ilości wynikających z dokumentacji projektowej. [Pytania do Zamawiającego: 1) Czy roboty wymienione w pkt I oraz różnice ilościowe wykazane w pkt II wchodzą w zakres zamówienia? 2) Czy Zamawiający dokona zmiany treści SWZ poprzez skorygowanie i uzupełnienie przedmiarów? 3) W przypadku niekorekty przedmiarów – w jakiej formule Oferent powinien ująć w ofercie roboty nieujęte i różnice obmiarowe? 4) Proszę o potwierdzenie charakteru wynagrodzenia – ryczałtowe czy kosztorysowe? 5) Czy w przypadku rozbieżności pomiędzy przedmiarem a dokumentacją projektową rozstrzygająca jest dokumentacja projektowa? 6) Proszę o udostępnienie warunków usunięcia kolizji elektroenergetycznych ENEA, parametrów projektowych kolumn wzmocnienia gruntu oraz wyjaśnienie rozbieżności wewnątrz dokumentacji.
Ad. 1) Zamawiający informuje, że zgodnie z Rozdziałem III ust. 9 pkt 1) SWZ podstawą do wyceny jest dokumentacja projektowa, specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych oraz dodatkowe założenia i prace towarzyszące, stanowiące Załącznik nr 1-11 do SWZ, natomiast Załącznik nr 12-13 – przedmiary robót stanowią elementy pomocnicze. Ad. 2) Zamawiający informuje, że nie dokona aktualizacji przedmiarów robót ani nie wydłuży terminu składania ofert. Zgodnie z Rozdziałem III ust. 9 pkt 1) SWZ przedmiary robót stanowią jedynie elementy pomocnicze i nie są podstawą do wyceny robót. Ad. 3) Zamawiający informuje, że Wykonawca w formularzu ofertowym podaje całkowite wynagrodzenie ryczałtowe za wykonanie Przedmiotu Zamówienia. Przy złożeniu oferty Wykonawca nie jest zobowiązany do złożenia kosztorysu ofertowego. Ad. 4) Zamawiający informuje, że zgodnie z zapisami SWZ, Formularza ofertowego oraz projektu umowy wynagrodzenie Wykonawcy jest wynagrodzeniem ryczałtowym za wykonanie prac stanowiących przedmiot niniejszego zamówienia a przedmiary robót stanowią jedynie elementy pomocnicze i nie są podstawą do wyceny robót. Ad. 5) Zamawiający informuje, że zgodnie z Rozdziałem III ust. 9 pkt 1) SWZ podstawą do wyceny jest dokumentacja projektowa, specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych oraz dodatkowe założenia i prace towarzyszące, stanowiące Załącznik nr 1-11 do SWZ, natomiast Załącznik nr 12-13 – przedmiary robót stanowią elementy pomocnicze. Ad. 6) Zgodnie z ust. 10 Załącznika nr 1 do SWZ – dodatkowe założenia i prace towarzyszące, Zamawiający informuje, że „Przyłącze elektryczne (Enea Operator) – w jednym z istniejących budynków przeznaczonych do rozbiórki znajduje się czynna stacja transformatorowa ENEA zasilająca dzielnicę Warszów…
3Czy – mając na uwadze zasadę proporcjonalności (art. 16 pkt 3 i art. 112 ust. 1 ustawy Pzp) – Zamawiający dokona zmiany treści warunku udziału w postępowaniu (Rozdział XIII ust. 2 pkt 2 lit. a) dotyczącego kierownika budowy w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, obniżając progi wartościowe i modyfikując wymogi dotyczące pełnienia funkcji oraz praktyki zawodowej?
Zamawiający informuje, że nie wyraża zgody na zmianę zapisów SWZ.
4Czy – z tych samych względów – Zamawiający dokona zmiany opisu kryterium „Doświadczenie kierownika budowy
Zamawiający informuje, że wyraża zgodę na wydłużenie okresu doświadczenia Kierownika budowy z 5 lat do 10 lat, pozostały opis kryterium oceny ofert pozostaje bez zmian. Zamawiający w Rozdziale XXI ust. 1 pkt 3) SWZ dokona stosownej zmiany.
5W dokumentacji przetargowej zachodzi istotna sprzeczność dotycząca oznaczenia postępowania – SWZ w tytule odnosi się do jednej nazwy postępowania, Pkt III.1 SWZ zawiera opis z nazwą włączającą adres i działki, a formularz ofertowy podaje inną nazwę postępowania. Prosimy o wyjaśnienie i ujednolicenie zapisów.
Zamawiający informuje, że prawidłową nazwą postępowania jest „Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych A i B, garażu otwartego nadziemnego wraz z zagospodarowaniem terenu i urządzeniami budowlanymi wraz z inwestycją towarzyszącą
6W związku z chęcią uczestniczenia w zamówieniu Wykonawca wnosi o następujące zmiany w umowie: § 2 ust. 4 – wykreślenie (zapis niezrozumiały); § 16 ust. 2 – wykreślenie (przesłanki zmiany umowy nie powinny być uzależnione od umownej rygorystycznej procedury ich zgłaszania).
Zamawiający informuje, że nie wyraża zgody na wykreślenie w § 2 ust. 4 Załącznika nr 14 do SWZ – projektu umowy. Zgodnie z tym zapisem, Wykonawca zobowiązany jest do złożenia pisemnego oświadczenia o zakończeniu realizacji Przedmiotu Umowy w siedzibie Zamawiającego. Zamawiający informuje, że nie wyraża zgody na wykreślenie w § 16 ust. 2 Załącznika nr 14 do SWZ – projektu umowy.
7W dokumentacji projektowej brakuje dokumentacji geologiczno-inżynierskiej wymaganej jako element projektu technicznego. Czy Zamawiający dysponuje taką dokumentacją i może ją udostępnić?
Zamawiający informuje, że w załączniku nr 10 pkt f) do SWZ udostępniono zbiorcze opracowanie obejmujące Projekt Geotechniczny, Opinię Geotechniczną oraz Dokumentację Badania
8W dokumentacji projektowej brakuje badań podłoża gruntowego w zakresie pozwalającym na zaprojektowanie głębokiego posadowienia projektowanych budynków. Czy Zamawiający dysponuje takimi badaniami i może je udostępnić?
Zamawiający informuje, że dokumentacja Badań Podłoża Gruntowego została wykonana na podstawie czterech otworów wiertniczych o głębokości 6,0 m każdy, tj. o łącznym metrażu 24,0 m, oraz trzech sondowań dynamicznych DPM wykonanych do głębokości 4,0–6,0 m, o łącznym metrażu 14,5 m. Przy ustalaniu warunków gruntowych wykorzystano również materiały archiwalne. Zamawiający nie dysponuje dodatkowymi badaniami podłoża poza dokumentami udostępnionymi w Załączniku nr 10 pkt f) do SWZ.
9W dokumentacji projektowej brakuje rysunków wykonawczych konstrukcji zaprojektowanych kolumn/pali betonowych. Czy Zamawiający dysponuje takimi rysunkami i może je udostępnić?
Zamawiający informuje, że nie dysponuje odrębnymi rysunkami wykonawczymi kolumn/pali betonowych poza rozwiązaniami zawartymi w udostępnionej dokumentacji projektowej. Projekt palowania wykonuje firma wykonawcza kolumn. W projekcie podano nośność jaką muszą posiadać kolumny.
10W dokumentacji projektowej brakuje rysunków wykonawczych konstrukcji zaprojektowanego zbiornika żelbetowego na potrzeby podlewania zieleni. Czy Zamawiający dysponuje takimi rysunkami i może je udostępnić?
Zaprojektowany zbiornik retencyjny jest systemowym zbiornikiem żelbetowym wykonanym z prefabrykowanych elementów, a nie indywidualnie projektowanym zbiornikiem monolitycznym wykonywanym w całości na budowie. Projekt zewnętrznych instalacji sanitarnych określa pojemność zbiornika wynoszącą 32 m³, minimalną klasę betonu prefabrykatów C35/45, wymagania dotyczące włazów, przejść szczelnych, drabini i pomostów oraz konieczność uwzględnienia wyporu wody gruntowej. Lokalizacja zbiornika i sposób jego podłączenia zostały pokazane na rysunku S01. Posadowienie zbiornika zostało określone w opisie technicznym. Pod zbiornikiem należy wykonać fundament z betonu klasy C30/37 albo płytę żelbetową, której wymiary i grubość zostaną dostosowane do gabarytów wybranego zbiornika oraz warunków gruntowo-wodnych. Szczegółowe rysunki prefabrykatów, połączeń i posadowienia stanowią element dokumentacji technicznej producenta wybranego systemu i powinny zostać przedstawione projektantowi do akceptacji przed rozpoczęciem robót.
11W dokumentacji przetargowej brakuje wytycznych Inwestora do instalacji podlewania zieleni. Czy Zamawiający dysponuje takimi wytycznymi i może je udostępnić?
Zamawiający informuje, że zgodnie z dokumentacją opracowanie projektu systemu nawadniania zieleni znajduje się po stronie Wykonawcy robót. System należy zaprojektować dla terenów zielonych i nasadzeń wskazanych w projekcie zagospodarowania terenu, z wykorzystaniem wody gromadzonej w zbiorniku retencyjnym o pojemności 32 m³. Zapis dotyczący wykonania instalacji według wytycznych Zamawiającego oznacza konieczność uzgodnienia z Zamawiającym szczegółowego rozwiązania opracowanego przez Wykonawcę przed przystąpieniem do jego realizacji.
12W projekcie architektonicznym zaplanowano wykonanie ścian nośnych z bloczków silikatowych akustycznych bez określenia konkretnego parametru izolacyjności akustycznej, która jest wymagana. Czy Zamawiający dysponuje informacją o wymaganej izolacyjności akustycznej bloczków silikatowych?
Zamawiający informuje, że wymagana izolacyjność akustyczna przegród została określona w części opisowej projektu architektonicznego, w rozdziale „Technologia akustyczna”. Dla ścian pomiędzy lokalami mieszkalnymi oraz pełnych ścian pomiędzy mieszkaniem a komunikacją ogólną wymagany jest wskaźnik R'A,1 ≥ 50 dB. Wymaganie dotyczy kompletnej przegrody, a nie pojedynczego bloczka silikatowego. Wykonawca powinien dobrać bloczki oraz kompletne rozwiązanie systemowe ściany w sposób zapewniający osiągnięcie wymaganej izolacyjności akustycznej całej przegrody. Dokumentacja nie wymaga wskazania konkretnego producenta ani odrębnego parametru akustycznego samego bloczka.
13W projekcie technicznym brakuje charakterystyki energetycznej projektowanych budynków, opracowanej zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Czy Zamawiający dysponuje charakterystyką energetyczną budynków i może ją udostępnić?
Zamawiający informuje, że zgodnie z opinią projektanta charakterystyka energetyczna budynków znajduje się w załącznikach do projektu architektoniczno-budowlanego, od strony 47: załącznik nr 4 – „Analiza środowiskowo-ekonomiczna – budynek A
14Działając w imieniu Wykonawca, proszę o przesunięcie terminu składania ofert z obecnego dnia 28 września 2026 r. na dzień 12 października 2026 r.
Zamawiający informuje, że wyraża zgodę na zmianę terminu składania ofert. Zamawiający dokonał stosownych zmian w: Rozdziale VIII ust. 1 SWZ; Rozdziale X ust. 1 SWZ; Rozdziele XI ust. 1 SWZ; Rozdziale III ust. 4 – Załącznika nr 15 do SWZ – Formularzu ofertowym.
15Wg SWZ dział XXI ust.1 pkt 3) Kryterium „Doświadczenie kierownika budowy
Zamawiający informuje, że wyraża zgodę na wydłużenie okresu doświadczenia Kierownika budowy z 5 lat do 10 lat, pozostały opis kryterium oceny ofert pozostaje bez zmian. Zamawiający w Rozdziale XXI ust. 1 pkt 3) SWZ dokona stosownej zmiany.
Historia zmian
12.10.2026 — upływ terminu składania ofert