Po terminiePrzetarg nieograniczony · PN379261-2026
Budowa siedziby JRG – Warszawa
Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej m. st. Warszawy6 aktualnych · 12 w archiwum·NIP 5262260940·mazowieckie
Składanie ofert: 14 lipca 2026
Przedmiot zamówienia
AIZamówienie jednoczęściowe (LOT-0001) — kompletne dokończenie budowy nowej siedziby JRG (jednostki ratowniczo-gaśnej) od stanu surowego otwartego do odbioru i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, ryczałt ~31 mln PLN z limitami rocznymi (2026: 6,36 / 2027: 7,50 / 2028: 6,20 / 2029: 11,04 mln PLN).
- Konstrukcja, murowanie, dachowanie, izolacja, zbrojenie — całość pozostałej struktury budynku.
- Instalacje: sanitarne, elektryczne, teletechniczne, wentylacyjne, hydrauliczne, odgromowa — pełny montaż.
- Wykończenie: tynkowanie, podłogi, ściany, stolarka, malowanie.
- Drogi, nawierzchnie, zagospodarowanie terenu i ogrodzenie.
- Konstrukcje metalowe i ścianki działowe.
- Dokumentacja powykonawcza, odbiory, badania, rozruchy i uzyskanie pozwoleń.
- Wykluczone: meble, AGD i sprzęt ratowniczy (osobny przedmiar — Wyposażenie).
Trudność: wysoka
Kontynuacja budowy od stanu surowego otwartego, wiele branż i etapów, ryczałt z etapowym finansowaniem o rocznych limitach, konieczność precyzyjnej wyceny na podstawie dokumentacji powykonawczej i przedmiarów z uwzględnieniem stanu istniejącego obiektu.
Terminy realizacji
Czas na realizację (termin wykonania)
od 03.08.2026 do 31.07.2029 r.
od 03.08.2026 do 31.07.2029 r.
Warunki udziału
AI1Doświadczenie — 2 roboty budowlane budynków użyteczności publicznej o wartości ≥ 12 000 000 zł brutto każda w ostatnich 8 lat; min. 1 kontynuacja inwestycji w stanie surowym; zakończenie odbiorem końcowym i pozwoleniem na użytkowanie
2Kadra — średniorocznie ≥ 30 pracowników w ostatnich 3 latach, w tym ≥ 5 kadry kierowniczej/inżynieryjno-technicznej i ≥ 20 wykonujących roboty budowlane/installacyjne
Kryteria wyboru oferty
AIWagi punktowe, według których zamawiający oceni oferty.
Cena oferty brutto
60%
Gwarancja
40%
Czerwone flagi
AISygnały, na które warto zwrócić uwagę przed startem.
Wizja lokalna
Obowiązkowa wizja lokalna z sankcją odrzucenia oferty (art. 226 ust. 1 pkt 18 PZP).
Kadry kierownicze
5 osób kadry kierowniczej/technicznej + 20 pracowników budowlanych/instalacyjnych, średniorocznie 3 lata.
Doświadczenie
2 roboty budowlane budynku użyteczności publicznej ≥ 12 mln zł brutto każda, ostatnie 8 lat; ≥ 1 kontynuacja.
Termin ofert
Składanie ofert do 10.07.2026 r. godz. 10:00; związanie ofertą do 07.09.2026 r.
Termin składania ofert przypada na okres wakacyjny (14 lipca)
Termin w okresie wakacyjnym (lipiec-sierpień) może ograniczać liczbę oferentów ze względu na urlopy.
Kary i sankcje
AI- Kary umowne, wadium, zabezpieczenie: szczegóły w projekcie umowy (zgodnie z OPZ — dokumentacja stanowi podstawę realizacji).
Pytania i odpowiedzi
36Wyodrębnione z wyjaśnień treści SWZ.
1Wnioskuję o wydłużenie terminu składania ofert o 14 dni. Uzasadnieniem wniosku jest okres urlopowy który wydłuża proces tworzenia oferty.
Zamawiający podtrzymuje zapisy SWZ.
1Wnosimy o modyfikację treści Rozdziału V ust. 2 pkt 2 lit. e) SWZ poprzez obniżenie wymogu średniorocznego zatrudnienia z poziomu co najmniej 30 pracowników do poziomu co najmniej 20 pracowników. Obecny warunek w sposób nieuzasadniony eliminuje z postępowania mniejsze przedsiębiorstwa, które dysponują odpowiednim doświadczeniem, lecz posiadają mniejszy stały zespół kadrowy. Tak rygorystyczny zapis sztucznie ogranicza dostęp do zamówienia podmiotom z sektora małych firm, faworyzując wyłącznie duże i średnie przedsiębiorstwa. Działanie to stoi w sprzeczności z wyrażoną w art. 16 pkt 1 ustawy Pzp zasadą zachowania uczciwej konkurencji oraz zasadą proporcjonalności. W związku z tym wnoszę o zmianę tego parametru w celu umożliwienia złożenia ofert szerszemu gronu rzetelnych wykonawców.
Zamawiający informuje, że nie zmienia warunku udziału w postępowaniu dotyczącego poziomu zatrudnienia pracowników. Przedmiotem zamówienia jest dokończenie istniejącego budynku od stanu surowego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zakres prac jest szeroki, wymagający licznej i zróżnicowanej ekipy budowlanej. Nawet w przypadku, gdy wykonawca przewiduje podpierać się przy realizacji podwykonawcami, zamawiający musi mieć gwarancję, że większość głównych robót będzie mogła być wykonana przez wykonawcę siłami własnymi. Do tego niezbędni są pracownicy i kadra kierownicza.
Wykonawca ma do zrealizowania prace o wartości ok. 30 mln zł przez okres 36 miesięcy. Zbyt mała liczba pracowników nie gwarantuje zamawiającemu wykonania prac płynnie i w terminie. Płynne wykonywanie prac jest niezbędne do wykorzystania środków finansowych jakie zamawiający ma do przeznaczenia w każdym roku realizacji.
Zamawiający w żadnym wypadku nie ogranicza udziału firm tylko do średnich i dużych. Firma zatrudniająca 30 pracowników to jest właśnie małe przedsiębiorstwo (przedsiębiorca, który zatrudnia od 10 do 50 pracowników).
2Zgodnie z zapisami Projektu umowy $ 3 ust. 17. „Warunkiem wystawienia i zapłaty faktury końcowej jest łączne spełnienie następujących warunków: [...] 3) przekazanie kompletnej dokumentacji powykonawczej, (3 egzemplarze papierowe oraz 1 egzemplarz elektroniczny w formacie PDF i DWG (lub ATH dla kosztorysów);”. Z uwagi na fakt, iz zgodnie z zapisami Projektu umowy $2 ust. 1. „Strony ustalają, że za wykonanie przedmiotu Umowy Zamawiający zapłaci Wykonawcy wynagrodzenie ryczałtowe w rozumieniu art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego” bezzasadne jest wymaganie od Wykonawcy złożenia kosztorysu powykonawczego w ramach dokumentacji powykonawczej.
Zgodnie z wciąż aktualnym wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1998 r. „ryczałt polega na umówieniu z góry wysokości wynagrodzenia w kwocie absolutnej, przy wyraźnej lub dorozumianej zgodzie stron na to, że wykonawca nie będzie domagać się wynagrodzenia wyższego. Zamawiający zaś nie może domagać się obniżenia tego wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdyby wykonawca poniósł niższe koszty wykonania zamówienia niż wynikałoby ze złożonej oferty.” W wyroku z 11 stycznia 2017 r., sygn. akt: IV CSK 109/16, Sąd Najwyższy natomiast zwrócił uwagę, że: „Wynagrodzenie ryczałtowe stosowane jest bardzo szeroko na rynku usług budowlanych, także w ramach umów o znacznym rozmiarze i stopniu skomplikowania. Istotą tego wynagrodzenia jest uzgodnienie przez strony oznaczonej kwoty należnej przyjmującemu zamówienie jako ekwiwalent za wykonanie dzieła bez względu na rozmiar świadczonych prac i wartość poniesionych kosztów. Wartość należnego wynagrodzenia nie jest uzależniona od czynników określających przewidywany lub zrealizowany rozmiar prac (np. zestawień robót do wykonania, jednostek obmiarowych), ilości zużytego materiału ani od przyjętych cen jednostkowych lub stawek robocizny. Dalszym elementem charakterystycznym jest brak jurydycznego powiązania między uzgodnioną kwotą wynagrodzenia a możliwością przewidywania przez strony w chwili zawarcia umowy rozmiaru prac lub wartości kosztów koniecznych do wykonania dzieła.”
Mając na uwadze powyższe wnosimy o usunięcie z Projektu umowy zapisów zawartych w $2 ust. 1. Pkt 3) sugerujący konieczność dostarczenia przez wykonawcę kosztorysów powykonawczych w ramach dokumentacji powykonawczej.
Zamawiający uwzględnia wniosek Wykonawcy.
Po analizie treści projektowanych postanowień umowy Zamawiający stwierdza, że zapis dotyczący przekazania dokumentacji elektronicznej „(lub ATH dła kosztorysów)” został pozostawiony omyłkowo i nie znajduje uzasadnienia w zakresie dokumentacji powykonawczej przy wynagrodzeniu ryczałtowym.
W związku z powyższym Zamawiający dokona modyfikacji projektowanych postanowień umowy poprzez zmianę zapisu:
„przekazanie kompletnej dokumentacji powykonawczej (3 egzemplarze papierowe oraz 1 egzemplarz elektroniczny w formacie PDF i DWG (lub ATH dla kosztorysów)”
na:
„przekazanie kompletnej dokumentacji powykonawczej (3 egzemplarze papierowe oraz 1 egzemplarz elektroniczny w formacie PDF i DWG).”
3Zgodnie z zapisami Projektu umowy m.in. w $2 ust. 8. „Strony potwierdzają, że realizacja i rozliczanie robót odbywać się będzie zgodnie z harmonogramem rzeczowo-terminowo-finansowym oraz limitami finansowania inwestycji przewidzianymi przez Zamawiającego dla poszczególnych lat realizacji. Wykonawca zobowiązany jest organizować realizację robót w sposób umożliwiający wykonanie, odbiór i rozliczenie robót, odpowiadających zakresowi rzeczowemu i wartości środków finansowych przewidzianych dla danego roku w harmonogramie rzeczowo-terminowo-finansowym, chyba że niewykorzystanie tych środków wynika z okoliczności leżących po stronie Zamawiającego albo z innych okoliczności niezależnych od Wykonawcy, stanowiących podstawę zmiany terminu realizacji Umowy. Wykonawca przyjmuje do wiadomości, że środki finansowe przewidziane przez Zamawiającego dla poszczególnych lat realizacji inwestycji mają charakter limitów rocznych i stanowią podstawę planowania oraz realizacji robót. Niedotrzymanie przez Wykonawcę poziomu realizacji robót przewidzianego harmonogramem dla danego roku budżetowego z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy stanowi nienależyte wykonanie Umowy.”
Wnosimy o wskazanie limitów finansowych, o których mowa m.in. w powyższym ustępie z uwagi na fakt, iż jest to niezbędna informacja dla Wykonawcy w celu oszacowania wartości oferty oraz określenia możliwości finansowych Wykonawcy.
W załączniku nr 1 do SWZ zamawiający wskazał jakie kwoty przewiduje przeznaczyć na finansowanie zamówienia w każdym roku.
© 2026r.—6 355 000 zł,
© 2027r. —7 500 000 zł,
© 2028r. —6 200 000 zł,
e 2029 r.—11 036 000 zł.
4Zwracamy się z uprzejmą prośbą o korektę wymagań SWZ ust. V. pkt 2, ppkt 2), a) polegającą na zmianie (wydłużeniu) okresu z 5 lat do 8 lat, w którym Wykonawca wykonał robotę budowlaną „polegającą na dokończeniu inwestycji będącej w stanie surowym lub przerwanej (kontynuacja robót).” Wniosek nasz motywujemy tym, że tego rodzaju przetargi czy zlecenia na roboty budowlane polegające na dokończeniu lub kontynuacji inwestycji przez kolejnego Wykonawcę pojawiają się na rynku budowlanym bardzo rzadko, co w konsekwencji ogranicza potencjalne grono oferentów w przedmiotowym postępowaniu.
Zamawiający informuje, że zmienia warunek udziału w postępowaniu dotyczący zdolności technicznej i zawodowej na następujący:
Wykonawca spełni warunek, jeżeli wykaże, że w okresie ostatnich 8 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy — w tym okresie, wykonał należycie oraz zakończył zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i prawidłowo ukończył co najmniej 2 roboty budowlane, stanowiące odrębne zamówienia (umowy), polegające na budowie, rozbudowie lub przebudowie budynku użyteczności publicznej o wartości nie mniejszej niż 12000000,00 zł brutto każda. Każda obejmowała swoim zakresem pełne wykonanie wewnętrznych instalacji sanitarnych, elektrycznych i teletechnicznych i drogowych. Wskazane roboty muszą być zakończone odbiorem końcowym oraz uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. Przez wartość roboty budowlanej rozumie się wartość robót wykonanych przez Wykonawcę w ramach danej umowy, potwierdzoną dokumentami potwierdzającymi należyte wykonanie robót. Co najmniej jedna z tych robót polegała na dokończeniu inwestycji będącej w stanie surowym lub przerwanej (kontynuacja robót).
Pozostałe warunki udziału pozostają bez zmian.
5Czy Zamawiający dopuszcza możliwość rozliczania się z Wykonawcą raz na miesiąc? W myśl postanowień ustawy o VAT firmy prowadzące działalność budowlaną zobowiązane są do rozliczania podatku od towarów i usług w terminie 30 dni od dnia wykonania usługi, a przedmiotowe deklaracje na podatek winny być składane raz w miesiącu. Rzadsze przeprowadzanie odbiorów skutkuje tym, iż Wykonawca nie może wystawić fakturę a mimo to musi opłacić podatek VAT za wykonaną pracę. Powyższe naraża Wykonawcę na odpowiedzialność karno-skarbową z tytułu nierozliczenia przedmiotowego podatku.
Zamawiający informuje, że zasady rozliczeń zostały określone w dokumentach zamówienia, w szczególności w projektowanych postanowieniach umowy. Zamawiający nie przewiduje zmiany przyjętych zasad rozliczeń.
6Czy Zamawiający dopuści faktury częściowe do wysokości 90% wykonanych i potwierdzonych przez Inspektorów robót?
Zamawiający informuje, że zasady fakturowania i płatności zostały określone w projektowanych postanowieniach umowy. Zamawiający nie przewiduje zmiany przyjętych zasad.
7Jaką kwotę Zamawiający zamierza przeznaczyć na przedmiotowe zadanie?
Patrz odpowiedź na pytanie nr 3.
8Jak częste rozliczenie płatności częściowych przewiduje Zamawiający oraz do jakiego zaawansowania procentowego?
Zasady odbiorów częściowych i rozliczeń zostały określone w dokumentach zamówienia oraz projektowanych postanowieniach umowy. Zamawiający nie przewiduje zmian w tym zakresie.
9Zwracamy się z uprzejmą prośbą o zmniejszenie terminu związania ofertą z 60 dni na 30 dni.
Zamawiający nie wyraża zgody na zmianę terminu związania ofertą. Termin został ustalony zgodnie z przepisami ustawy Prawo zamówień publicznych oraz z uwzględnieniem specyfiki i wartości zamówienia.
10Zwracamy się z uprzejmą prośba o zmianę zapisu wymagań ujętych w SWZ dot. referencji z: „w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy — w tym okresie, wykonał należycie oraz zakończył zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i prawidłowo ukończył co najmniej 2 roboty budowlane, stanowiące odrębne zamówienia (umowy), polegające na budowie, rozbudowie lub przebudowie budynku użyteczności publicznej, o wartości nie mniejszej niż 12 000 000,00 zł brutto każda. Każda obejmowała swoim zakresem pełne wykonanie wewnętrznych instalacji sanitarnych, elektrycznych i teletechnicznych i drogowych. Wskazane roboty muszą być zakończone odbiorem końcowym oraz uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na użytkowanie.” na: „w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania ofert, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy — w tym okresie, wykonał należycie oraz zakończył zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i prawidłowo ukończył co najmniej 3 roboty budowlane, stanowiące odrębne zamówienia (umowy), polegające na budowie, rozbudowie lub przebudowie budynku użyteczności publicznej, o łącznej wartości nie mniejszej niż 25 000 000,00 zł brutto. Każda obejmowała swoim zakresem pełne wykonanie wewnętrznych instalacji sanitarnych, elektrycznych i teletechnicznych i drogowych. Wskazane roboty muszą być zakończone odbiorem końcowym oraz uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na użytkowanie.”
Patrz odpowiedź na pytanie nr 4.
Historia zmian
03.06.2026 — ogłoszenie o zamówieniu
05.07.2026 — wyjaśnienia treści SWZ (4 dokumenty z wyjaśnieniami)
06.07.2026 — sprostowanie
14.07.2026 — upływ terminu składania ofert
14.07.2026 — wyjaśnienia treści SWZ